房地产
是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是①实物、②权益和③区位的结合体
土地
一般是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。其空间范围可分为以下3层：
１、地球表面，简称地表；
２、地球表面以上一定范周内的空间，简称地上空间；
３、地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。
建筑物
１、也称为建筑，有广义和狭义两种含义。
２、广义的建筑物：包括房屋，又包括构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。
３、狭义的建筑物：主要指房屋，不包括构筑物，是指人们居住或进行各种活动的场所。
４、房屋：是指人们在其内进行生活和生产活动地建筑空间。
５、构筑物：是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建
筑设施如烟囱、水塔等。
６、其他相关定着物：是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从
物，应随住土地或建筑物的转址而一并转址的物，但当事人另有约定的除外。
７、在房地产买卖中，买卖对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关定着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在买卖对象的范围内
房地产
是①实物、②权益和③区位的三位一体
房地产实物：
是指房地产中看得见、摸得着的部分
房地产权益
１、是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。
２、一宗房地产的权益包括：
①拥有的房地产权利，如拥有的是所有权还是使用权。
②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。
③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。
④额外的利益或好处。
房地产区位
１、是指房地产的空间位置。
２、房地产区位优劣最常见、最简单的指标是距离。
３、空间直线距离是最简单、最基础的距离
房地产的主要特性
１、不可移动
(1)房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变。
(2)房地产的不可移动特性，决定了房地产不像其他商品那样可以在不同地区之间调
剂余缺，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。
２、独一无二
独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。
３、寿命长久
４、供给有限
(1)土地是大自然的产物，地表面积基本上是固定不变的，从这种意义上讲土地总量
不可增加。
(2)房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。
５、价值较大
与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。
６、用途多样
７、相互影响
８、易受限制：在社会安定时，房地产价格有上升趋势；社会动荡时，房地产价格低落
９、难以变现
难以变现也称为变现能力弱，流动性差。房地产由于价值较大、不可移动、非同质性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得房地产需要出售时．通常要经过较长时间才能脱手。
１０、保值增值
房地产面积
分为房屋面积和土地面积，其作用很大。
１、是通过它可知房地产的规模大小，
２、是它是计算房地产价格的基础
房屋面积主要有下列几种：
１、建筑面积：最大
是指房屋各层水平平面面积的总和，即房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。
①房屋内门厅客厅全部计算面积非仅一层计算；②有柱按其柱的外围水平投影面积计算；
③永久性建筑地有柱车棚按其柱的外围水平投影面积计算；
④属永久性结构有上盖的室外楼梯按各层水平投影面积计算
２、使用面积：
是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
３、套内建筑面积：约为建筑面积的７５％～９５％
(1)是指由①套内使用面积、②套内墙体面积、③套内阳台建筑面积组成的面积。
(2)套内建筑面积小于建筑面积，大于使用面积。建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积
４、共有公用建筑面积：
是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各相关产权人之间进行分摊。
５、分摊的共有公用建筑面积：
俗称公摊面积，是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。
６、预测面积：
根据预测方式，分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积。
７、实测面积：
(1)也称为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积。
(2)预测面积与实测面积不一致时，以实测面积为准。
(3)造成两者不同的原因主要有：
①施工误差；②测量误差；③工程变更；
④房屋竣工后原属于应分摊的共有公用建筑面积的功能或服务范围改变等。
８、合同约定面积：
(1)简称合同面积，是指新建商品房出卖人和买受人在新建商品房预（销）售合同中约定的所买卖新建商品房的面积。
(2)新建商品房预售中，合同约定面积一般为预测面积
房屋建筑面积计算的有关规定
计算建筑面积的房屋应是永久性结构的房屋，且层高应在2.20m以上（含2.20m）
房屋内夹层、楼梯间和电梯间等在2.20m以上部位应当计算全部建筑面积
成套房屋建筑面积的组成
１、成套房屋建筑面积通常是指分户建筑面积，是以一个套间为单位的建筑面积.
２、建筑面积＝①套内建筑面积＋②分摊的共有公用建筑面积
３、套内建筑面积＝①套内使用面积＋②套内墙体面积＋③套内阳台建筑面积
套内使用面积以水平投影面积按下列规定计算：
１、套内使用面积应包括卧室、起居室、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过到、储藏室、
壁橱等使用面积的总和。
２、套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计入套内使用面积。
如跃层住宅(住宅占有上下两层楼面)的套内使用面积包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入使用面积。
３、烟囱、通风道、管道井等均不应计人套内使用面积。
４、套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算。有复合保温层时，应按复合保温层表面
尺寸计算。
５、内墙面装饰厚度应计入套内使用面积。
套内墙体面积
１、是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，
２、其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平
投影面积的一半计入套内墙体面积。
３、套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积
套内阳台建筑面积
１、均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
２、封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，
３、未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
４、需要注意的是，阳台是否封闭，是在房屋建成交付时是否封闭，如果购房人购买后
将未封闭的阳台封闭的，仍然只计算一半建筑面积
根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），
应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：
１、幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积；
２、功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积；
３、本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积
建筑面积与使用面积的关系
１、建筑面积没有使用面积直观。
２、使用面积与建筑面积之比称为使用面积系数（简称K值），俗称使用率、得房率，
一般为70%～80%，通常越大越好，说明面积利用率越高，也就越实惠。
３、套内建筑面积与建筑面积之比称为实用率，约为75%～90%
影响使用面积系数K值大小的因素主要有下列几个：
１、建筑形式。如板式住宅的K值明显大于塔式住宅的K值，一般大10个百分点左右。
２、建筑结构。房屋的建筑结构不同，垂直承重构件占用面积不同，K值不同。
３、地区气温。由于不同地区的冬季气温差异较大，为了室内保温，房屋的外墙厚度不同。
４、墙体材料。墙体所用的材料不同，其占用的面积不同。
５、套内建筑面积。
(1)在套内建筑面积相同而房间数量较少时，因墙体相对较少，K值较大；反之K值较小
(2)在房间数量相同而套内建筑面积增加时．墙体面积虽然可能增加，但因后者增加幅
度小、前者增加幅度大而使K值上升，反之K值降低
房地产经纪活动中涉及的土地面积
主要有①宗地面积、②小区用地面积和③共有土地分摊面积
宗地
１、是指土地权属界线封闭的地块或空间。
２、宗地面积是指宗地的水平投影面积，也就是宗地权属界线范围内的土地面积。
３、不计入宗地面积的范围有：
①无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；②市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；③公共使用的河滩、水沟、排污沟；④已征收、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计人宗地面积的。
小区用地面积
一般是指居住小区的建设用地面积，通常在取得居住小区的房地产开发用地时确定。
建设用地面积＝规划占地面积－代征地面积；(代征地面积即为代征道路用地面积和代征绿化用地面积)
地图
１、是说明地球表面的事物和现象分布情况的图。
２、由于地形图具有①现势性和②可量测性的特点，决定了它是基础用图，可作为各种
专题地图的底图，应用广泛
地形图
１、主要内容有地貌、水系、植被、建筑、居民点、交通线、境界线等。
地形图测量的基准面是大地水平面
２、阅读地形图时有一些方面值得注意，包括：
(1)地物、地貌符号及其含义。地形图上有若干条等高线，
相邻等高线之间的高差称为等高距。等高线越密，地面坡度越大。
(2)平面位置和高程。
①水处于静止时的表面称为水准面；
②与水准面相切的平面称为水平面。
③我国高程基准目前执行的是国家高程基准，其国家水准原点（青岛原点）高程为72.m，全国布置的国家高程控制点——水准点，均是以这个水准原点为准
建筑总平面图－可反映出以下内容：
１、该建筑场地的位置、形状、大小；
２、建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置；
３、场地内的道路布置与绿化安排；
４、建筑物的朝向（通常用指北针或风玫瑰图表示房屋朝向和地区常年的风向频率）；
５、建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；
６、扩建建筑物的预留地。总平面地形变化较大的，一般还画有等高线
建筑平面图
１、是用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所做的水平
投影图。
２、一幢楼房通常有以下几种建筑平面图：
①底层平面图：第一层房间布置；②标准层平面图：表示中间相同的各层平面布置
；③顶层平面图；④屋顶平面图。
从建筑平面图上可以看出以下内容：
１、建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系；
２、建筑物及其组成房间的名称、尺寸和墙厚；
３、走廊、楼梯的位置及尺寸；
４、门、窗的位置及尺寸；
５、台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸；
６、室内地面的高度
户型图
１、户型也称房型，是指房屋（多指单元房）内部格局的类型，
如一套住宅是几室几厅几卫。
２、一套住宅的户型图，是该套住宅的平面空间布局图。
从该图上一般可直观地看出该套住宅内部各个独立空间的数量、使用功能（如门厅、客厅、餐厅、卧室、书房、厨房、卫生间、过道、贮藏室、壁柜、阳台等）、相对位置、大小、长宽、朝向、门窗位置等情况。
３、户型图的不足是没有标注该套住宅的面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积）
和各个房间的使用面积。
４、新建商品房在销售时一般有户型图。对于存量住宅，房地产经纪人员应绘制户型图
房产分户图
１、也称为房产分户平面图，是以①产权登记户为绘制对象，以②一户产权人为单位，
表示③房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是④房屋所有权证的附图
①房产产权证书上的登记面积是房产测绘单位测算的面积
２、房产分户图表示的内容主要有：
①房屋权界线、②四面墙体的归属和楼梯、③走道等部位以及④门牌号、
⑤所在层次、⑥户号、⑦室号、⑧房屋建筑面积和⑨房屋边长等。
宗地图
１、是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址
点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。
２、宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位和四至，
是核发土地权属证书和地籍档案的附图
对从事房地产经纪活动有意义的住宅分类主要有：
１、新住宅、存量住宅。
(1)新住宅又称增量住宅，简称新房、一手房，是指新建成的住宅，其中最主要的是新建商品住宅。
(2)存量住宅又称二手住宅，简称存量房、二手房，一般是指居住使用过的住宅。
(3)房龄即房屋的年龄，也称为房屋已使用年限,一般自房屋竣工之日起计算，不论房屋是否使用都计算在内。
２、期房、现房。
期房是指目前尚未建成而在将来建成的住宅。新建商品住宅既有现房，又有期房。
现房是指目前已建成的住宅。存量住宅都为现房。
３、毛坯房、简装房、精装房。
４、平房、楼房。
平房是指只有一层的住宅。楼房是指两层或两层以上的住宅。
５、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅。
(1)低层住宅是指1—3层的住宅。
(2)多层住宅是指4～6层的住宅。
(3)中高层住宅是指7～9层的住宅。
(4)高层住宅是指10层或10层以上的住宅，高层建筑总高度超过24m的公共建筑
(5)其中建筑高度超过m的住宅，为超高层住宅。
(6)现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。
(7)上面说的层数，指自然层数。实际中，层数有自然层数和标注层数，两者不能混淆。
(8)自然层数即实际层数，是按楼板、地板结构分层的楼层数。
(9)采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数；
(10)假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、
水箱间不计层数。
(11)层数时常分为总层数、地上层数和地下层数。总层数是地上层数与地下层数之和。
(12)层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，它大于室内净高。
(13)室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
①室内净高较高的住宅不会使人有压抑感。住宅设计规范，住宅层高宜为2.80m
②卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，
③厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。
(14)建筑高度也称建筑总高度，指建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女儿墙的高度。
６、独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅、公寓式住宅。
独立式住宅又称独户住宅，是指供一户家庭居住使用的住宅。
７、低密度住宅（又分为低层低密度住宅、高层低密度住宅）、
高密度住宅（又分为高层高密度住宅、低层高密度住宅）。
(1)在其他条件相同的情况下，其优劣顺序一般为：低层低密度住宅、高层低密度住宅、
低层高密度住宅、高层高密度住宅。
(2)反映密度的简单、常用指标是容积率，它是一定地块内总建筑面积与建筑用地面积
的比值。容积率越大，意味着密度越高。
８、板式住宅、塔式住宅、板塔结合住宅。
(1)板式住宅简称板楼，是指由多个住宅单元拼接、每个单元一梯二至三户，或采用长
廊式、各住户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比大于2的住宅。
(2)塔式住宅又称点式住宅，简称塔楼，是指以共享楼梯或共享楼梯、电梯为核心布置
多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。
９、单元式住宅、通廊式住宅、内天井住宅。
１０、纯住宅、商住楼、酒店式公寓。
商住楼是指下部商业用房与上部住宅组成的建筑。洒店式公寓是指提供酒店式管理服务的住宅。
１１、平层住宅、错层住宅、复式住宅、跃层住宅。
(1)复式住宅是指在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
(2)跃层住宅是指套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅，一般将起居室、
厨房、餐厅布置在下层，将卧室布置在上层。
１２、成套住宅、非成套住宅。
１３、北京市规定自住型商品住房的购买人
(1)在取得房屋所有权证5年内不得转让，
(2)取得房屋所有权证5年后转让的，如果有增值，应按届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格之差的30%交纳土地收益等价款。
１４、享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：
(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
(2)各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体
标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%
１５、小产权房
(1)是占用农村集体土地建设并向农村集体经济组织以外的成员销售的住宅。
(2)小产权房不受法律保护，国家现行法律法规规定，城镇居民不得购买农村宅基地建
房，不可以购买小产权房。
住宅的性能评定
根据《住宅性能评定技术标准》GB/T．住宅性能分为①适用性能、②环境性能、③经济性能、④安全性能、⑤耐久性能
住宅适用性能及其评定内容
１、住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。
２、其评定内容包括：
①单元平面；②住宅套型；③建筑装修；④隔声性能；⑤设备设施；⑥无障碍设施。
住宅环境性能及其评定内容
１、住宅环境性能是在住宅周围由人工营造和自然形成的外部居住条件的性能。
２、其评定内容包括：
①用地与规划；②建筑造型；③绿地与活动场地；④室外噪声与空气污染；
⑤水体与排水系统；⑥公共服务设施；⑦智能化系统。
住宅经济性能及其评定内容
１、住宅经济性能是在住宅设计、建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能
２、其评定内容包括：①节能；②节水；③节地；④节材。
住宅安全性能及其评定内容
１、住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有
利于用户躲避灾害的性能。
２、其评定内容包括：①结构安全②建筑防火；③燃气及电气设备安全；④日常安全防
范措施；⑤室内污染物控制
1结构安全：包括①工程质量可保证安全、②地基和基础的稳固、
③荷载的等级、④抗震设防烈度和抗震措施
③在火灾危险性较大、燃烧较快、①无人看管或②防火要求较高的建筑物中，需装设自动喷淋消防给水系统，其作用是当火灾发生时，能自动喷水扑灭火灾，同时又能自动报警
住宅耐久性能及其评定内容
１、住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。
２、其评定内容包括：
①结构工程；②装修工程；③防水工程与防潮措施；④管线工程；⑤设备；⑥门窗
建筑物的主要种类
根据建筑物使用性质的分类
分为①民用建筑、②工业建筑和③农业建筑
根据建筑结构，建筑物一般分为下列5类：
１、砖木结构建筑。建筑物层数在３层以下
２、砖混结构建筑。
３、钢筋混凝土结构建筑：结构适应性强、抗震性能好、耐用年久，多层高层采用
钢筋混凝土结构建筑的承重构件如粱、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。
４、钢结构建筑。５、其他结构建筑
根据建筑施工方法的分类
１、施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。
２、根据施工方法，建筑物分为下列3类：
(1)现浇现砌式建筑。(2)预制装配式建筑。(3)部分现浇现砌、部分装配式建筑
上述建筑物中，现浇现砌式建筑因梁板柱构件全部在施工现场浇筑或砌筑，其结构整体性、抗震性和耐久性一般较好
根据建筑设计使用年限的分类
１、《民用建筑设计通则》将以主体结构确定的建筑设计使用年限
分为5年、25年、50年为普通建筑和构筑物设计使用年限、年4级，
２、并规定其分别适用于①临时性建筑、②易于替换结构构件的建筑、
③普通建筑和构筑物、④纪念性建筑和⑤特别重要的建筑
对建筑物的基本要求
作为建筑物使用人，对建筑物的基本要求是①安全、②适用、③经济、④美观。
１、安全的要求
安全是对建筑物最基本、最重要的要求。
２、建筑物的适用的基本要求
适用的要求主要包括①防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，②空间布局合理。
３、经济的要求
经济的要求主要是不仅一次性的购置价格不高，而且在使用过程中所需支出的费用也不高，即运营费用较低，包括节省维护费用，节约照明、空调、采暖的能耗等。
４、美观的要求
对建筑物安全的基本要求，是不会倒塌、没有严重污染
１、在选址及建造上使建筑物不会倒塌，没有严重污染。
２、不会倒塌包括地基、基础、上部结构等均稳固，能抵抗地震，不会被洪水淹没，
不会发生塌方、滑坡，不会遭受泥石流，木结构的房屋还包括没有白蚁危害。
３、没有严重污染包括建筑材料（含建筑装饰材料）和地基不会产生严重污染，如不是在
未经严格处理过的化学污染地、垃圾填埋地上建造的。
地基
１、地基是承受由上面的基础传下来的荷载的土体或岩体。
２、它不是建筑物的组成部分，但对建筑物的安全十分重要。
建筑物必须建造在稳固的地基之上。
３、为保证地基稳固及防止发生加速沉降或不均匀沉降，地基应满足以下要求：
①有足够的承载力。 ②有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉。
③有防止产生滑坡、倾斜方面的能力，必要时（特别是在高度差较大时）应加设挡土墙，
以防止出现滑坡变形。
４、地基分为天然地基和人工地基
基础
１、基础是建筑物底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的承重构件。
它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。
２、根据基础的埋置深度，分为①深基础、②浅基础和③不埋基础。
(1)一般情况下，埋置深度大于或等于5m的，为深基础；
(2)埋置深度小于5m的，为浅基础。
(3)基础直接做在地表面上的，为不埋基础
３、柔性基础是指用钢筋混凝土制成的受压、受拉均较强的基础.
４、根据基础的构造形式,分为
①条形基础、②独立基础、③筏板基础、④箱形基础、⑤桩基础
条形基础是呈连续状的带形基础.独立基础是呈独立的块状基础.
筏板基础是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板,板直接作用于地基上,一块整板把所有的单独基础连在一起,使地基的单位面积压力减小.筏板基础有利于调整地基的不均匀沉降,用筏板基础作为地下室或坑槽的底板有利于防水、防潮.适宜地基土承载力较低
箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式.箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大,能将上部结构的荷载较均匀地传给地基,并能适应地基的局部软硬不均,有效地调整基底的压力,有利于抵抗地震荷载的作用,能建造比其他基础更高的建筑物.
桩基础是由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成.当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小,不适宜采用在天然地基上作浅基础时,宜采用桩基础.
墙体和柱
墙体和柱均是建筑物的竖向承重构件，支撑着楼板、屋顶等，并将这些荷载及自重传给基础
墙体
1、墙体主要有以下4个作用：①承重作用。②围护作用。③分隔作用。④装饰作用。
2、对墙体应满足以下要求：
①具有足够的强度和稳定性。②具有必要的保温、隔热等性能。
③满足隔声、防潮、防水、防火等要求。
3、墙体的类型
(1)根据墙体在建筑物中的位置，分为外墙和内墙。
(2)根据墙体所用的材料，分为土墙、木墙、石墙、砖墙、砌块墙、混凝土墙等。
(3)根据墙体的受力情况，分为承重墙和非承重墙。
在框架结构中，墙体不成受外来荷载，其中填充柱之间的墙称为填充墙
(4)根据墙体的构造方式，分为实体墙、空心墙和复合墙
框架结构建筑的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架承担，墙体只起围护和分割空间的作用。
柱
１、柱是建筑物中直立的起支持作用的承重构件。
２、它承担、传递梁和楼板两种构件传来的荷载
门和窗
１、门、窗是建筑物的围护和分隔构件，不承重。
２、门的主要作用是交通出入，联系和分隔建筑空间。门由门框、门扇、五金等组成
３、窗的主要作用是采光、通风、日照及观望（包括观景）。
窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成
地面
１、地面是指建筑物底层的地坪，其主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载
均匀地传给地基。
２、地面通常由①面层、②垫层和③基层构成。
楼板
１、楼板是在楼房中分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，其主要作用是承受人家
具等荷载，并把这些荷载和自重传给承重墙或梁、柱。
２、楼板应满足以下要求：
①有足够的强度，能够承受使用荷载和自重；
②有一定的刚度，在荷载作用下挠度变形不超过规定数值；
③有一定的隔声性能，包括隔绝空气传声和固体传声；
④有一定的防潮、防水和防火性能。
３、楼板的基本构造是①面层、②结构层和③顶棚。对楼板面层的要求与地面面层相同
梁
１、梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙上的横向承重构件。
２、圈梁主要是为提高建筑物整体结构的稳定性，沿着建筑物的全部外墙和部分内墙设
置的连续封闭的梁。
３、过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。
４、根据梁所用的材料，分为木梁、钢筋混凝土梁、钢梁。
５、根据力的传递路线，分为主梁和次梁。根据梁与支撑的连接状况，分为简支梁、连
续梁、悬臂梁等。
楼梯
１、楼梯是建筑物不同楼层之间上下联系的交通设施，供人们上下楼、疏散人流或运送
物品使用。
２、楼梯是两层或两层以上的建筑物必须有垂直交通设施
３、楼梯一般由楼梯段、平台、栏杆（或栏板）和扶手组成
屋顶
屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，
一般由①屋面、②保温隔热层、③承重结构层和④顶棚组成
建筑设备－给水排水系统及设备
给水
１、给水的种类
(1)根据给水的用途，分为生活给水、生产给水、消防给水；
(2)根据水源，分为市政管网给水、自备水井给水；
(3)根据给水环节，分为直接给水、二次给水。
２、常见的给水方式有下列4种
(1)直接给水。
适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这种给水方式简单、经济且安全。
(2)设置水箱给水。
适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需要设置屋顶水箱的情况。当水压高时，水箱蓄水；当水压低时，水箱放水。
(3)设置水泵和水箱给水。
适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。当用水量较大时，采用水泵提高水压，可减小水箱容积。水泵与水箱连锁自动控制水泵停、开，能够节省能源。
(4)分区、分压给水。
适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。为充分利用室外配水管网的水压，通常把给水系统分为高压（上）和低压（下）上下两个供水区，下区由室外配水管网水压直接给水，上区由水泵加压后与水箱联合给水。
３、热水供应系统
根据《住宅设计规范》住宅应设置热水供应设施或预留安装热水供应设施的条件。热水供应系统有集中热水供应系统、分户燃气热水器、电热水器、太阳能热水器等。
４、分质给水系统
(1)在人们日常生活用水中，饮用水仅占很小部分。
(2)为提高饮水品质可用两套系统给水，其中一套是提供高质量、净化后的直接饮用水
排水系统及设备
根据排放的性质，排水系统分为①生活污水、②生产废水、③雨水三类
供电系统及设备
１、供电的种类
根据用户的用电性质，分为①居民生活用电、②工商业用电、③农业生产用电等；
根据供电设施是否永久，分为正式用电、临时用电。
２、电压和用电负荷
室内配电用的电压，最普通的为V/V三相四线制、50Hz交流电压。V单相负载用于电灯照明或其他家用电器设备，V三相负载多用于有电动机的设备。
根据《住宅设计规范》，每套住宅的用电负荷不应小于2.5kW。
３、建筑物的供电系统及设备主要包括下列内容：
(1)电气管线：包括导线型号、导线截面。
(2)配电箱：是接受和分配电能的装置。
根据配电箱的用途，分为照明配电箱和动力配电箱。
根据配电箱的安装形式，分为明装（挂在墙上或柱上）、暗装、落地柜式配电箱。
(3)电表：用来计算用户的用电量，并根据用电量来计算应交电费数额。
电表的额定电流应大于最大负荷电流，并适当留有余地，考虑今后发展的可能。
(4)电源插座：插座设置的数量、位置应满足家用电器的使用要求，尽量减少移动插座
的使用。
(5)电开关：包括刀开关和自动空气开关。
刀开关适用于小电流配电系统中，可作为一般电灯、电器等回路的开关来接通或切断电路。自动空气开关主要用来接通或切断负荷电流。
开关系统中一般还应设置熔断器，主要用来保护电气设备免受过负荷电流和短路电流的损害。开关设置的数量、位置应方便使用。
４、为安全使用和防火需要，住宅的供电系统及设备应符合《住宅设计规范》要求。
如住宅套内的电气管线应采用穿管暗敷设方式配线；导线应采用铜芯绝缘线；每套住宅应设置户配电箱；套内的空调电源插座、一般电源插座与照明应分路设计；厨房、卫生间的插座应设置独立回路；为避免儿童玩弄插座发生触电危险，安装高度在1.80m及以下的插座均应采用安全型插座
燃气系统及设备１、燃气是一种气体燃料，分为天然气、人工煤气、液化石油气。
２、住宅内各类用气设备的烟气必须能够直接排至室外
采暖系统及设备
１、根据热源，可分为集中供热和自己供热两大类。大型区域锅炉房供热系统为区域供热
２、集中供热也称为集中供暖，又可分为城市或区域供热和小区供热。集中供暖的优点是
安全清洁、方便，可全天候供暖，费用较低；其缺点是供暖的温度和时间不由自己控制。
３、自己供热也称为分户供热，是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源供热。自己供
热的缺点是费时费力，其中用电供热的效果通常不好、费用高，用煤供热有煤灰、有害气体排放等污染
４、影剧院俱乐部属于间歇性采暖建筑，其采暖系统类型为蒸气采暖系统
通风和空调系统及设备
１、通风系统及其分类：通风系统根据动力来源，分为自然通风和机械通风；
根据作用范围，分为全面通风和局部通风；根据特征，分为进气式通风和排气式通风。
２、空调系统及其分类：根据空气处理的设置情况，空调系统分为
集中式系统（空气处理设备集中在空调机房内．空气经处理后由风道送人各房间）、
分布式系统（空调机组按需要直接放置在空调房内或附近房间内，每台机组只供一个或
几个小房间，或者一个大房间内放置几台机组）、
半集中式系统（集中处理部分或全部风量，然后送往各个房间或各区进行再处理）
电梯
１、电梯的设置首先应考虑安全可靠、方便用户，其次才是经济。
２、根据《住宅设计规范》7层及7层以上的住宅，必须设置电梯，电梯应在设有户门和公
共走廊的每层设站；
３、12层及12层以上的住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台，其中应设置一台可容纳担架
的电梯；电梯不应紧邻卧室布置，当受条件限制，不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声、减振的构造措施
４、使用性质：乘客、载货、消防；５、电梯速度：低速、中速(1.5-2.5)、高速、超高速
综合布线系统
１、综合布线是由线缆和相关连接件组成的信息传输通道或导体网络。
２、综合布线系统的优点主要有：
(1)兼容性：(2)灵活性：(3)可靠性：(4)先进性：(5)重构性。没有多样性
楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代
4C技术有①现代计算器技术、②现代通信技术、③现代控制技术、④现代图形显示技术
楼宇智能化系统由三部分组成：①通信自动化、②办公自动化、③楼宇自动化
智能化住宅和智能化居住区
１、智能化住宅的基本要求
智能化住宅要充分体现“以人为本”的原则，其基本要求有：
在卧室、起居室（厅）等房间设置电线、电视插座；在卧室、书房、起居室（厅）等房间设置信息插座，设置客对讲和住宅出入口门锁控制装置；在厨房内设置燃气报警装置，宜设置紧急呼叫求救按钮，宜设置水表、电表、燃气表、暖气的远程自动计量装置。
２、智能化居住区的基本要求
(1)设置智能化居住区安全防范系统。(2)设置智能化居住区信息服务系统。
(3)设置智能化居住区物业管理系统。
３、楼宇自动化系统基本功能包括：
①保安监视控制功能、②消防灭火报警监控功能、③公用设施监视控制功能
设备层和管道井
１、设备层是建筑物中专为设置给水排水、电气、采暖、通风和空调等设备和管道且供人
员进入操作的空间层。
２、建筑高度在30m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层、屋顶。
３、当建筑物层数较多时，设备层通常设在建筑物中间的某一层。
４、管道井也称为设备管道井，是建筑物中用于布置竖向设备管线（如电缆线、给水管，
排水管、燃气管、输热管等）的井道
建筑材料的种类
１、建筑材料是建造和装饰建筑物所用的各种材料的统称。
２、建筑材料根据化学成分，分为①无机材料、②有机材料和③复合材料
建筑装饰材料的种类
建筑装饰材料也称为建筑装修材料，属于建筑材料中的一类，是指铺设或涂刷在建筑物的内外表面，起着①保护、②完善和③美化建筑物作用的材料
建筑材料的基本性质
建筑材料的性质主要有①物理性质、②力学性质和③耐久性
建筑材料的物理性质
建筑材料的物理性质，可分为与质量有关的性质、与水有关的性质、与温度有关的性质。
１、与质量有关的性质
(1)实际密度：
是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积，是指不包括材料内部孔隙的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。
(2)表观密度：
是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。其中，只包括材料内部孔隙而不包括孔隙内的水分，称为干表观密度；既包括材料内部孔隙又包括孔隙内的水分，称为湿表观密度。
(3)密实度：
是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。表观密度与密度越接近的，密实度越接近于1，材料就越密实。
(4)孔隙率：
是指材料内部孔隙的体积占材料在自然状态下的体积的比例。孔隙率和密实度是从不同的角度来说明材料的同一性质。材料的内部孔隙构造，分为开口孔隙（即与外界相通）和封闭孔隙（即与外界隔绝）。材料的许多重要性质与其孔隙率大小和内部孔隙构造有着密切关系。
２、与水有关的性质
(1)吸水性：是指材料在水中吸收水分的性质，可用材料的吸水率来反映。
(2)吸湿性：是指材料在潮湿的空气中吸收水分的性质，可用材料的含水率来反映。
(3)耐水性：是指材料在饱和水作用下不破坏，强度也不显着降低的性质。
(4)抗渗性：也称为不透水性，是指材料抵抗压力水渗透的性质。
(5)抗冻性：
指材料在吸水饱和状态经历多次冻融循环作用下不破坏，强度也不显着降低的性质。
３、与温度有关的性质
(1)导热性：
指在材料两侧存在温差时，热量由温度高的一侧通过材料传递到温度低的一侧的性质
(2)热容量：
是指材料受热时吸收热量和冷却时释放热量的性质。
４、保持建筑物室内温度的稳定性，建筑物的围护结构（如外墙、屋顶）
应选用①导热性差、②热容量较大的建筑材料。节能角度、墙体材料物理性质
建筑材料的力学性质
建筑材料的力学性质是指建筑材料在各种外力作用下抵抗破坏或变形的性质，主要有：
１、强度：
是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力。材料在建筑物上所受的外力主要有压力、拉力、弯曲及剪力。材料抵抗这些外力破坏的能力分别称为抗压强度、抗拉强度、抗弯强度和抗剪强度。
２、弹性：
是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质。材料的这种可恢复的变形，称为弹性变形。
３、塑性：
是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。材料的这种不可恢复的残留变形，称为塑性变形。
４、脆性：
是指材料在外力作用下未发生显着变形就突然破坏的性质。脆性材料的抗压强度远大于抗拉强度，因此脆性材料只适用于受压构件。建筑材料中大部分无机非金属材料均为脆性材料，如天然石材、砖、陶瓷、玻璃、普通混凝土等。
５、韧性：
是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质。
钢材、木材等属于韧性材料。
６、硬度：是指材料表面抵抗硬物压入或刻画的能力。
７、耐磨性：
是指材料表面抵抗磨损的能力。材料的耐磨性与其成分、结构、强度、硬度等有关。材料的硬度越大，耐磨性越好
建筑材料的耐久性
是指材料在环境和使用中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力
建筑装饰装修
１、是采用建筑装饰材料或饰物，对建筑物的内外表面及空间进行的修饰处理。
２、根据装饰装修建筑物的部位，分为室外装饰装修（简称外装修）和室内装饰装修（简
称内装修）
建筑装饰装修的作用主要有下列3个：
１、保护建筑物主体结构。２、完善建筑物使用功能。３、美化建筑物
建筑装饰装修的基本要求
１、室外装饰装修的基本要求
(1)保护墙体及装饰立面。(2)与周围环境协调统一。(3)满足人们对建筑的艺术欣赏需要。
２、室内装饰装修的基本要求
(1)满足室内界面功能要求。
(2)满足室内界面物理要求。①满足空间的使用要求②满足相应部位的性能要求③满足建筑物理方面的特殊要求
(3)满足审美要求。①各界面服从整体环境。②充分利用色彩的效果。③充分利用材料的质感。④自然采光和室内灯光相协调
建筑装饰装修选材的基本要求
１、满足使用安全要求。２、有利于身心健康。３、满足使用功能。４、有合理的耐久性。５、满足装饰效果。６、满足经济性要求
建筑装饰装修风格
是建筑物通过装饰装修所表现出的主要艺术特点或个性
室外装饰装修风格
１、是建筑物包括屋顶在内的所有外围护部分及其展现出来的形象和构造方式。
２、室外装饰装修风格就是建筑风格，根据不同历史时期，可分为古典主义风格，新古典
主义风格、现代主义风格和后现代主义风格。
(1)古典主义风格
分为中国古建筑和西方古典建筑。
中国古建筑以木结构为代表，其主要特点是结构灵巧、风格优雅，其基本形式是在地面立好柱子，在柱上架设木梁和木枋，梁、枋上再用木料做成屋顶的构架，最后在这些构架上铺设瓦屋顶面，围绕柱子四周用砖或其他材料筑造墙体。
中国古典建筑：外立面基本由台基、屋身、屋顶三大部分组成
西方古典建筑主要如下：①古希腊风格建筑。②古罗马风格建筑。③欧洲中世纪建筑。④文艺复兴时期建筑。
(2)新古典主义风格
新古典主义风格是经过改良的古典主义风格，一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹和浑厚的文化底蕴，另一方面又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。
(3)现代主义风格
现代主义风格建筑(20世纪20年代至50年代)的特征是反映当时建筑工业化时代精神，建筑外观成为新技术的体现尤其突出建筑造型自由且不对称，外立断简洁、明亮、轻快。
(4)后现代主义风格
注重地方传统，强调借鉴历史，建筑内容丰富
室内装饰装修风格
室内装饰装修风格主要分为①传统风格、②现代风格、③自然风格和④混合风格
(1)传统风格
传统的室内装饰装修风格是在吸取了传统的装饰中“形”与“神”特征的基础上，通过室内布置、线形、色调、陈设的造型等方面的处理，给人以浓郁的历史延续和地域文脉的感受。
西方室内装饰装修的传统风格主要有：６种
①罗马风格：②哥特式风格：③意大利风格：④巴洛克风格⑤洛可可风格：
⑥伊斯兰风格：⑦和式风格：
⑤洛可可风格：在色泽上常用金色和象牙白，表现出色彩明快、柔和、清淡而豪华、富丽
(2)现代风格
现代风格源于19世纪末，重视功能和空间组合，注意发挥结构构成的形式美，强调造型简洁，尊重材料的性能，讲究材料自身质地和色彩的配置效果。
(3)自然风格
自然风格在建筑装饰装修中倡导“回归自然”强调在审美上推崇自然、与自然和谐。
(4)混合风格
混合风格提倡室内装饰装修在总体上呈现多元化和兼容并蓄，强调室内布置既要趋于现代实用，又要吸取传统特征，在装饰装修与陈设中融古今中外于一体
室外装饰装修－建筑物的外观视觉
１、统一与变化
统一与变化是建筑外立面形式美中应遵循的最基本规律。
２、尺度与比例
尺度是关于量的概念，是指相对于某些已知标准或常量时物体的大小。衡量建筑物的尺度需要一个标准，在建筑设计中通常以建筑物的某个常规构件或部位为参照获得建筑物的尺度感。
３、均衡与稳定
均衡是指平衡与和谐。建筑物的均衡是指利用空间或形体元素进行组合之后在直觉或概念上的等量状态。稳定主要是指建筑造型在上下关系处理上所产生的艺术效果。
４、韵律与对比
韵律在建筑外观中是指建筑外立面有组织的变化和有规律的重复．这些变化犹如乐曲中的节奏一样形成了韵律感，给人以视觉上美的感受
建筑物的外观色彩
是建筑物外观形象的一个重要方面，其色彩如果得当，可增加建筑物的表现力，并能给人以美好的感觉。
１、色彩的基本知识
(1)色彩的要素
①色相即色彩的面貌，如日光通过三棱镜分解出的红、橙、黄、绿、青、蓝、紫七色。
②纯度也称为饱和度，是指色彩的纯粹程度，即不掺杂黑、白、灰的颜色，恰好达到饱和状态。纯度越高，颜色越鲜明。在七色中，红色的纯度最高，青绿色的纯度最低。
③明度。即色彩的明暗程度。
(2)色调的划分：色调由色彩的色相、纯度和明度三要素决定。
２、建筑物外观色彩的影响因素
(1)建筑功能。建筑物外观色彩应符合建筑功能的要求
(2)建筑环境。建筑物外观色彩不仅要考虑周围环境对建筑物外观色彩的要求，还应考
虑建筑物的观赏距离、光源照射等环境因素。
(3)地域因素。色彩的感觉和使用通常随着地域的不同而不同
３、高层建筑高层部分和屋顶的颜色会影响城市的天际线，对城市整体风貌的塑造有
着重要的作用，中层部分是高层与底层的衔接部分，色彩处理应选用偏中性的较为沉着的色调。
外墙面的装饰装修－外墙面主要分为下列几种：
１、清水墙饰面
清水墙饰面是指墙面不加其他覆盖性装饰面层，只在墙体块状材料外表面之间进行勾缝或模纹处理，利用墙面材料的颜色和质感，以取得装饰效果的一种墙体装饰方法。
这种装饰具有耐久性好、不易变色的特点。利用墙面特有的线条质感，能起到淡雅、凝重、朴实的装饰效果。
２、抹灰类饰面分为一般抹灰和装饰抹灰。
(1)一般抹灰
是指用各种加色或不加色的水泥砂浆或石灰砂浆、混合砂浆、石膏砂浆等形成各种装饰抹灰层的做法。一般抹灰的材料来源丰富、造价较低、操作简便、装饰效果较好，还有保护墙体、发挥墙体物理性能的功能。
(2)装饰抹灰
是指选用适当的抹灰材料和操作工艺，使抹灰面直接具备装饰效果无需再做其他装饰面的做法。住宅中常用水刷石、干粘石、斩假石、假面砖等。
３、涂料类饰面，相较贴面类，优点是造价较低
涂料类饰面是指将建筑涂料涂刷于墙基表面并与其很好粘结，形成完整而牢固的膜层，以对墙体起到保护和装饰的作用。这种装饰的优点是施工操作简单、工效高、工期短、自重轻、造价低、维修方便、更新快，无论涂料出现开裂还是褪色，都不会对人体造成伤害，而且涂料可以配成所需要的各种颜色。其缺点是耐久性较差。
４、贴面类饰面
塑料贴面易老化变形
贴面类饰面是指将各种人造或天然板材通过构造连接或镶贴的方法形成墙体装饰面层。它具有坚固耐用、装饰性强、容易清洗等优点。
５、铺钉类饰面
铺钉类饰面是指将各种装饰面板通过镶、钉、拼贴等构造手法固定于骨架上构成的墙面装饰，其特点是无湿作业，饰面耐久性好，采用不同的饰面板，能取得不同的装饰效果。
６、幕墙饰面
是指镶嵌固定在外墙骨架上的装饰面层，它对建筑物既有装饰作用又有围护作用
幕墙的主要特点是美观、易维护。玻璃幕墙的优点是外观华丽宏伟，使建筑物从不同角度呈现不同色调，能随阳光、月光、灯光变化给人以动态之美；缺点是易产生光污染、能耗较大
室内装饰装修流派
(1)白色派。(2)光亮派。(3)新洛可可派。(4)高技派。(5)风格派。(6)超现实派。
室内装饰装修色彩与质感
１、室内装饰装修的色彩要点
室内墙面、地面和顶棚构成了室内空间的基本要素，对室内空间的整体视觉效果产生很大影响，在室内装饰装修中占有重要的地位。
(1)墙面的颜色。一般情况下，墙面的颜色要比顶棚的颜色稍深，宜采用明亮的中间色。
(2)地面的颜色。地面的颜色可不同于墙面的颜色，采用与墙面同色系的颜色时．可适当降低地面的明度来达到与墙面对比的效果。
(3)顶棚的颜色。顶棚可用白色或接近于白色的明亮色，这样室内照明效果较好。在采用与墙面同色系的颜色时，应比墙面的明度更高一些。
(4)踢脚线的颜色。为了体现沉稳的感觉，一般应采用明度比墙面低的颜色。
(5)装修配件的颜色。门窗框、门窗套等装修配件的颜色不宜与墙面形成过分的对比，一般可采用明亮色，通常房间的门扇应尽量明亮一些。墙面较暗时、装修配件可采用较亮一些的颜色。但墙面为明亮色时，暗色门扇也可使人感觉醒目。当窗扇长期处在逆光环境下时，颜色不宜过深。
２、室内装饰材料的质感与选择
(1)粗糙与光滑。(2)柔软与坚硬。(3)冷与暖。(4)光泽与透明度。(5)弹性。(6)纹理。
室内墙面的装饰装修
1、室内墙面的种类很多，主要分为下列几类：
(1)抹灰类墙面。
(2)涂料类墙面。目前室内墙面使用最多的涂料是乳胶漆。乳胶漆的主要特点是遮盖力强、涂膜干燥快、色彩丰富、装饰性好、耐擦洗、维护方便、成本较低。
(3)裱糊类墙面。包括壁纸和墙布等饰面装饰。壁纸的主要特点是色彩花型丰富、档次品位较高、可选择性强、环保性好、性价比较高、更换容易、清洁方便、耐久性较好。
(4)贴面类墙面。包括陶瓷制品、天然石材、人造石材和预制板材等饰面装饰。其主要特点是质地坚实、色泽美观、图案多样，而且耐酸碱、耐磨、耐水、耐压、耐清洗。
(5)罩面板类墙面。包括木质、金属、玻璃及其他板材饰面装饰。
２、室内墙面的基本构造
根据构造层次，室内墙面由下列部分组成：(1)抹灰底层。(2)中间层。(3)面层。
住宅室内装饰装修改善墙体物理性能的措施主要有：
①对墙面进行保温隔热处理；②选用白色或浅色饰面材料反射太阳光；
③室内墙面采用吸声材料；④增大饰面材料的面密度或增加吸声材料
室内地面的装饰装修
１、室内地面的性能其面层应具备下列性能：
(1)坚固性和耐久性。地面面层应坚固耐磨、平整、易清洁、不起尘，
室内地面耐久时间一般为10年。
(2)安全性。地面面层应防滑、防潮、耐火、耐腐蚀、电绝缘性好。
(3)舒适性。地面面层应有一定的弹性和蓄热性能。
(4)装饰性。地面面层的色彩、图案、质感等应满足人们的审美要求。
(5)健康性。地面面层应不产生或少产生对人体健康有害的污染。
２、室内地面的种类
室内地面的种类很多，根据构造方法，分为下列几类：
(1)整体类地面。这是直接施工在混凝土垫层上的整体式面层，主要有：
①水泥砂浆地面（简称水泥地面）其优点是造价较低、使用耐久适用于住宅室内地面。
②混凝土地面。其优点是造价较低、坚硬耐久，适用于库房、设备间等室内地面。
③水磨石地面。其优点是坚硬耐久、耐磨、易清洗、美观，适用于办公楼等室内地面。
(2)铺贴类地面。这是将块状材料粘贴在水泥砂浆找平层上的面层。根据面层材料，分为陶瓷类地面和石材类地面。
(3)木竹类地面。这是采用木质或竹质板材铺设的地面。
常见的有实木地板地面、竹地板地面、
(4)卷材类地面。主要有地毯地面、塑料地板地面。
(5)涂料类地面。这是将涂料直接涂刷在水泥压光基面上的地面。
室内地面还可根据使用功能，分为防滑地面、防静电地面、防腐蚀地面、采暖地面等；根据装饰效果，分为美术地面、席纹地面、拼花地面等。
复合地板地面：主要优点是强度高、耐磨损、防变形、易清洗防潮好，缺点脚感差
３、室内地面的基本构造
底层地面的基本构造层次为①面层、②垫层和③基层（地基）
实铺式木地板地面。其主要构造是先将木搁栅（木龙骨）铺设或固定在混凝土楼板或混凝土基层上，然后再将木地板面直接钉在木搁栅上
顶棚的装饰装修
１、顶棚的种类和基本构造
根据饰面与基层的关系，顶棚分为直接式顶棚和悬吊式顶棚。
(1)直接式顶棚
直接式顶棚是在屋面板或楼板结构底面直接做饰面材料的顶棚，具有构造简单、构造层厚度小、可取得较高的室内净高以及造价较低等特点。但由于这种顶棚不能敷设隐蔽管线，所以多用于普通建筑或空间高度受到限制的房间。
(2)悬吊式顶棚
悬吊式顶棚俗称吊顶，是装饰面悬吊于屋面板或楼板下并与屋面板或楼板留有一定距离的顶棚。
２、顶棚的装饰材料
常用的吊顶面层材料有石膏板、矿棉板、PVC板、铝合金板等。
石膏板质地洁白、美观大方，具有质量轻、强度高、防火、吸声等特点，主要用于卧室、起居室（厅）等无水汽的地方。
矿棉板具有保温、隔热、吸声、防震等功能，可用于办公用房吊顶
环境和景观
环境：１、是指某个主体周围的情况和条件。如果这个主体是指生物，则环境就是围绕着
生物有机体的周围的一切。
２、是以处于某一房地产中的人为主体的环境，是指人处于某一房地产之中时，其周
围直接或间接影响人的生活、工作和学习等各种自然因素和社会因素的总体。
环境的属性，分为自然环境、人工环境和社会环境。
１、自然环境是指未经过人的加工改造而天然存在的环境。
根据自然环境要素，分为空气环境、水环境、土壤环境、地质环境和生物环境等。
２、人工环境是指在自然环境的基础上经过人的加工改造所形成的环境，如居住区、建筑
物、园林绿化、建筑小品等。
３、社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制，
文化传统，社会治安、邻里关系等
环境好，总的来讲，
１、是所在社区或小区的园林绿化、卫生状况、社会治安、居民文化素养等较好；
２、是周边没有厌恶性设施或与厌恶性设施的距离在实际影响和心理影响的距离之外；
３、是没有环境污染或环境污染低于该市平均水平
环境污染
是指有害物质进入环境，使生物的生长繁殖和人们的正常生活受到、有害影响的现象
环境污染的类型
１、根据自然环境要素，分为空气污染、水污染、土壤污染等。
２、根据污染物的形态，分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染。
３、根据污染物的性质，分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、
化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）
环境污染源
简称污染源，是指造成环境污染的发生源或环境污染的来源，即向环境排放有害物质或对环境产生有害影响的场所、设备和装置等
环境污染源的类型
１、根据污染物发生的类型，分为交通污染源、生活污染源、工业污染源和农业污染源
２、根据污染源存在的形式，分为固定污染源和移动污染源。
３、根据污染物排放的形式，分为点源、线源和面源。
４、根据污染物排放的空间，分为地面源和高架源。
５、根据污染物排放的时间，分为连续源、间断源和瞬时源。
６、根据污染源存在的时间，分为暂时性污染源和永久性污染源。
空气污染
也称大气污染，是指向空气中排放有毒有害物质，以致对人体健康产生不良影响的现象
根据污染物的形态
分为①颗粒污染物和②气态污染物两大类
各项污染不允许超过的浓度现值，超过越多，污染越严重
颗粒污染物及其危害
１、颗粒污染物的概念
颗粒污染物也称为总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径（以下简称直径）小于等于μm（微米）的颗粒物。
２、颗粒污染物的种类
颗粒污染物主要有下列3种：
①尘粒。这是指直径大于75μm的颗粒物。
②落尘。也称为降尘，是指直径在10μm至75μm之间的颗粒物。
③飘尘。也称为可吸入颗粒物，是指直径在10μm以下的颗粒物。
３、颗粒污染物的危害
①颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。其中的有害气体、重金属等溶解在血液中，对人体健康的危害更大。引发哮喘病、支气管炎、重金属中毒。
②烟尘是在燃料的燃烧、高温熔融和化学反应等过程中形成的飘浮于空中的颗粒物。
③典型的烟尘是烟囱里冒出的黑色烟雾，即燃烧不完全的小黑色碳粒。
气态污染物
是指以气体形态进入空气中的污染物，主要有硫氧化物、氮氧化物、一氧化碳、碳氢化合物。铅能引起人体慢性中毒，危害最大
１、硫氧化物及其危害。
污染空气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。其中以二氧化硫的数量最多，危害最大。
２、氮氧化物及其危害。
污染空气的氮氧化物主要是一氧化氮、二氧化氮。一氧化氮本身对人体无害，但进入空气转变为二氧化氮后就变成有害，如侵入肺部导致呼吸道病变出现肺炎
３、一氧化碳及其危害。
一氧化碳大部分来自汽车尾气，在城市空气污染物中含量最多，是一种无色、无味、有害的气体，其危害性比刺激性气体还要大。在高浓度环境中滞留1-2小时，可使人头痛甚至昏迷
４、碳氢化合物及其危害。
碳氢化合物包括甲烷、乙烷、乙烯等，是空气中的一类重要的污染物。
空气污染源
１、主要空气污染源
(1)交通污染源。
主要是机动车、火车、飞机、轮船等排放有害物质进入空气。由于交通工具以燃油为主，主要污染物为碳氢化合物、一氧化碳、氮氧化物和含铅污染物，
尤其是汽车尾气中的一氧化碳和铅污染。
(2)生活污染源。
这类污染源具有分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点，主要有：
①生活燃料的污染。②居住环境的污染。③其他生活污染如城市垃圾。
(3)工业污染源。
２、空气污染源的源强和源高及其影响，尚有固源、点源
(1)源强是单位时间内污染物的排放量。污染物的浓度与源强正相关，即源强越大，污
染越严重。
(2)源高是污染源排放的高度。它对污染物的浓度分布有很大影响。一般来说，离污染
源越远，污染物的浓度越低，但对于高架源来说，情况较复杂
噪声污染
１、是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声标准，并干扰人们正常生活、工作和
学习的现象。
２、噪声污染有下列3个特征：
(1)是能量污染(2)是感觉公害。(3)具有局限性和分散性。
噪声的类型
１、根据噪声产生的机理，分为①机械噪声、②空气动力噪声和③电磁性噪声。
２、根据噪声随时间的变化情况，分为稳态噪声和非稳态噪声。
３、噪声的危害
(1)对睡眠的干扰。(2)对心理和生理的影响。(4)对听力的损伤。(5)对儿童的影响
４、长期在强噪声环境中工作，听觉疲劳就不能恢复，而且内耳感觉器官会发生器质性病变，造成噪声性耳聋或噪声性听力损失。如噪声污染是老年耳聋的一个重要因素
噪声污染源
１、交通噪声：占50%~70%
交通噪声是机动车、火车、飞机、轮船等交通运输工具运行时产生的噪声，其特点是声源面广而不固定。
２、生活噪声生活噪声主要是社会人群活动产生的噪声。
３、工业噪声
工业噪声主要是工厂开工时产生的噪声，它对周边居民的日常生活干扰十分严重。
４、建筑施工噪声属于暂时性污染
建筑施工噪声主要是建筑工地上各种建筑机械和建筑工人手工操作产生的噪声。这类噪声在施工期间具有突发性、冲击性、不连续性等特点，易使人烦躁
声环境质量标准
我国制定了《声环境质量标准》规定了五类声环境功能区的环境噪声限值及测量方法。这五类声环境功能区分别为：
１、0类声环境功能区，是指康复疗养区等特别需要安静的区域。
２、1类声环境功能区，
是指以居民住宅、医疗卫生、文化教育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。
３、2类声环境功能区，
是指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。
４、3类声环境功能区，
是指以工业生产、仓储物流为主要功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严重影响的区域。
５、4类声环境功能区，
指交通干线两侧一定距离之内需要防止交通噪声对周围环境产生严重影响的区域
水污染
１、是指因某些物质的介入，导致水体化学、物理、生物或放射性等方面特性的改变，
从而影响水的有效利用，造成水质恶化，危害人体健康或破坏生态环境的现象。
２、水污染可分为地表水污染、地下水污染和海洋污染
３、生活污水特点是含氮、磷、硫高，含大量合成洗涤剂，有多种微生物
４、酸雨是由硫酸雾随雨雪降落形成的
水污染物及其危害
与居住生活有关的水污染物及其危害主要有：
１、植物营养物及其危害。２、酚类化合物及其危害。３、氰化物及其危害。
４、酸碱及其危害。５、放射性物质及其危害。６、病原微生物及其危害。
固体废物
是指在生产和消费过程中被丢弃的固体或泥状物质，包括从废水、废气中分离出来的固体颗粒，按废物化学性质可以分为①有机废物和②无机废物
固体废物的危害
１、城市垃圾及其危害２、工业固体废物及其危害
３、几种主要的工业固体废物及其危害如下：
(1)煤渣和粉煤灰。(2)有色金属渣。(3)铬渣。(4)化工废渣
城市垃圾包括生活、商业、建筑、市政维护和管理中产生的垃圾，不包括工业固体废弃物
固体废物主要危害影响城市卫生环境与市容、经雨水凈淋污染河流、焚化散发毒气
辐射污染的种类
１、辐射有电磁辐射和放射性辐射两种。
２、电磁辐射是指能量以波的形式发射出去，放射性射是指能量以波的形式和粒子一起
发射出去。因此，辐射污染分为电磁辐射污染和放射性射污染两类。
电磁波对人体危害程度：微波超短波短波中波长波，波长越短危害越大
电磁辐射污染
１、是指电磁辐射的强度达到一定程度时，对人体机能产生一定的破坏作用。它可分为
光污染和其他电磁辐射污染。
２、光污染及其危害
是指人类活动造成的过量光辐射对人们生活和生产环境形成不良影响的现象。
光污染主要有以下几种：
2光污染。2眩光污染：车站、机场闪动信号灯、夜间汽车灯光、电焊弧光。
③视觉污染。是一种特殊形式的光污染，是指城市中杂乱的视觉环境，
如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告和招贴等
④其他光污染。
３、其他电磁辐射污染及其危害
(1)其他电磁辐射污染通常称为电磁辐射污染，简称电磁污染，主要是指人为发射的和电子设备工作时产生的电磁波对人体健康产生的危害。
(2)电磁辐射污染源主要有
高压输电线路、变电站、广播电视发射塔、卫星通信地面站、雷达站、
移动通信基站、高频设备等
放射性辐射污染
１、通常简称放射性污染，是指排放出的放射性污染物造成的环境污染和人体危害
２、放射性辐射污染的来源
(1)地球上的天然放射性源。(2)人类活动增加的辐射。
(3)核燃料的“三废”排放。(4)医疗照射引起的放射性。
３、放射性辐射污染的危害
放射性辐射通过人体时，能够与细胞发生作用，通过某个途径影响细胞的分裂，使细胞受到严重的损伤以至出现生殖、死亡、细胞减少、功能丧失，或者放射性污染造成致癌和致突变作用
室内环境污染概述
１、室内环境污染问题比室外环境污染问题更重要，因为：
①室内环境是人们接触最频繁、最密切的环境。
②室内环境污染物的种类日益增多。
③室内环境污染物越来越不易扩散。
２、室内环境污染主要是①室内空气污染和②辐射污染。
其中反映住宅室内空气质量的两个常用指标是①甲醛由人造板材及家具释放
和②总挥发性有机化合物浓度，如果超过国家标准，则说明存在室内空气污染
室内环境污染的来源
１、根据污染物形成的原因和进入室内的不同渠道，室内环境污染有室外来源和室内来源
两个方面。
２、室外来源的污染物原存在于室外环境中，但可通过门窗、孔隙或其他缝隙进入室内。
这些有害物质的来源主要有：①地层中固有的，如氡及其子体；②地基在建造房屋之前已遭受工农业生产或生活废弃物的污染。
３、室内来源的污染物主要来自建筑材料
几种常用建筑材料（包括装饰材料）对室内环境的不良影响及对人体健康的危害。
１、无机非金属材料。２、合成隔热板材。３、吸声及隔声材料。
４、人造板材。５、涂料。６、壁纸
景观的含义
对于一宗房地产来说，其景观可理解为该房地产的配景或背景，包括周围的园林绿化、建筑小品以及向四周观望所能看见的外围状况，可分为站在外门口向外看的景观、从外窗向外看的景观、站在阳台向外看的景观、站在平台向外看的景观，以及进出该房地产的沿途景观
景观与环境的关系
１、景观与环境有所不同。环境既可以实体形式存在，也可以非实体形式存在。景观通
常指的是构成人们周围环境的实体部分。
２、景观与环境又是相关联的：一方面，环境影响景观的形成和发展变化；另一方面，
景观又往往能反映环境的某些方面
景观与园林的异同
１、园林是指在一定区域内运用艺术设计和工程技术手段，通过利用和改造原有地形地
貌（如筑山叠石、挖池理水）、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径创作而成的美的自然环境和游憩境域。一个园林空间是由地形、建筑、树木等围合而成的。
２、园林景观的特点有：
①园林景观是固定在某处的标志性景观；②美是园林景观的标志；
③园林景观是心理和生理的共同表现；④园林景观需要进行护理；
景观的分类
１、自然景观和人文景观
(1)根据景观的来源，景观可分为自然景观和人文景观。
(2)自然景观是指未经人类活动所改变的地表起伏、水域和植物等所构成的自然地
表景象及其给予人的感受。
(3)人文景观是指被人类活动改变过的自然景观，即自然景观加上人工改造所形成
的景观。
２、软景观和硬景观
(1)根据景观的基本成分，可分为软景观和硬景观。
(2)软景观是指软质的东西如人工植被、河流草皮水池。硬景观是指硬质的东西
景观要素
１、景观要素包括自然景观要素和人工景观要素。
２、景观要素为创造高质量的空间环境提供了大量的素材，但是要形成独具特色的景观，
必须对各种景观要素进行系统组织，并结合“风水”使其形成完整和谐的景观体系，有序的空间形态
景观评价
１、是指根据特定的需要，按照一定的程序，采用科学的方法，对某一景观的价值高低
或好坏程度进行判断的活动。
２、景观正向美学特征有：
①合适的空间尺度；②有序而叉不整齐划一；③多样性和复杂性；
④清洁性；⑤安静性；⑥景观要素的运动与生命的活力等。
３、景观负向美学特征有：
①尺度的过大或过小；②杂乱无章；③空间组分不协调；
④清洁性和安静性的丧失；⑤出现废弃物和垃圾等。
４、生态美学原则对于这种景观评价也有指导意义，它们是：
①最大绿色原则；②活力、健康原则；③清新、洁净原则；
④独特性与吸引力原则；⑤多样、有序原则；⑥观察、体验自然的愉悦原则
城市
１、是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织
形式，是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。
２、城市和城镇这两个概念有时是相互通用的，但有时又是严格区分的
城市规模的分类
根据《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》以城区常住人口为统计口径，将城市分为小城市、中等城市、大城市、特大城市和超大城市。
１、小城市是指城区常住人口50万以下的城市。
２、中等城市是指城区常任人口50万以上万以下的城市。如城市市區
３、大城市是指城区常住人口万以上万以下的城市。
４、特大城市是指城区常住人口万以上0万以下的城市。
５、超大城市是指城区常佳人口0万以上的城市
结合上述居民点系列和城市规模分类，我国居民点的分类见图
城市职能
１、是指城市在国家或一定区域中所起的作用，所承担的分工。大多数城市有多个职能．
单一职能的城市较少。
２、根据城市职能，首先可把城市分为具有①综合职能的城市和以②某种职能为主的城
市，然后可进一步细分为各种各样职能的城市．见图
根据城市行政等级的分类
１、城市有行政等级，从低到高分别是①建制镇、②县级市、③地级市、④副省级市和
⑤直辖市。２、有的省还有事实上的副县级镇和副地级市
城市的其他分类
１、根据城市的内部结构，分为单中心城市和多中心城市。
２、根据城市的平面几何形状，分为块状城市、带状城市和星状城市等。
３、根据城市的道路形态，分为棋盘形城市、放射形城市和不规则形城市等。
４、根据城市的地形地貌，分为平原城市、丘陵城市、山地城市、高原城市、盆地城市
和河谷城市等
城市行政区
１、是指城市行政管辖的全部区域。
２、其范围一般进大于城市居民点的实体区域范围，也就是说行政概念上的市和镇通常
是城乡的混合体。
３、根据行政区划，城市行政区可分为①市区和②郊区。
４、市区是城市的核心，集中了大量的非农人口和第二、第三产业，也是全市的政治、
经济、文化中心。
５、市区的外围称为郊区，其主要功能是城市的副食品生产基地，同时还分布有大量和
市区联系密切的功能设施，如城市水源地、郊区公园或休闲度假区、垃圾处理场等。
６、较大的城市通常将郊区分为①近郊区和②进郊区
城区
是指在市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域。
城市建成区
是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。该地区范围内绝大部分是城市建设用地。
城市规划区
是指城市建成区以及因城市建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。
城市规划区通常大于城市建成区，小于或等于城市行政区，
其具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划中划定
城市功能分区
１、城市是由住宅、工厂、公共服务设施、道路、绿地等各种物质要素拼在一起。
２、城市中各种物质要素按照不同功能进行分区布置，一些物质要素集中布置在一定的
区域范围，便形成了各种功能区。
(1)中心商务区(CBD)；(2)商业区；(3)居住区；(4)工业区；(5)仏储区；
(6)文教区；(7)风景区；(8)综合区；(9)卫星城；(10)开发区
居住区有两种含义
１、是泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地；
２、是特指城市干道或自然分界线所围合，幵与居住人口规模(～00人)
相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地
(9)卫星城
是指在大城市市区外围兴建的，与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。为了缓解市区人口过于集中、交通拥挤、住房供应不足等问题，大城市通常在郊区发展了若干卫星城，以接纳市中心区过多的人口与产业
(10)开发区
是指由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区
城市化
１、也称为城镇化，是指人类生产和生活方式①由乡村型向城市型转化的历史过程，突
出表现在②乡村人口向城市人口转化，③分散的农村人口向各种类型的城镇集聚。
２、一般用城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标被称为城市化率
或城镇化率
城市化进程一般分为三个阶段
１、城市化率低于30%为初级阶段；２、30%后是快速发展阶段；
３、70%即达到成熟阶段，也称为饱和阶段。４、目前发达国家的城市化率达到80%。
５、我国年的常住人口城镇化率为56.1%．目前还处于城市化的快速发展阶段
城市化的类型
１、向心型城市化与离心型城市化２、外延型城市化与飞地型城市化
城市化有两大阶段：
(一)向心型城市化与离心型城市化
１、向城市中心集聚的向心型城市化（也称为集中型城市化）；
２、从城市中心向外扩展或扩散的离心型城市化（也称为分散型城市化）。
城市发展的初中期主要是向心型的，中后期主要是离心型的。
３、在城市离心发展过程有郊区化(也称为郊外化)和逆城市化两种不同类型和不同阶段
(1)郊区化是人口、就业岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一种分散化过程。
(2)逆城市化
是人口从大城市和主要的大都市区向小的都市区甚至非都市区迁移的一种分散化过程。
４、中国的城市化随着工业化进程的加快，目前仍处于乡村人口和产业向各级中心城市
集聚的向心型城市化阶段。这一阶段的主要特点是：
(1)城市化速度明显加快，表现为城镇人口占总人口的比重增加很快。
(2)乡村城市化推劢了小城镇的发展，表现为大量农村剩余劳劢力转入中小城镇从事
非农生产活劢。
(3)城市集聚规模迅速扩大，表现为大城市的数量虽然没有中小城市多，但其人口数
量却比中小城市多。
(二)外延型城市化与飞地型城市化
１、根据城市离心扩散的方式，可将城市化分为外延型城市化和飞地型城市化。
２、如果城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进，这种扩散方式
称为外延型城市化。是一种常见的城市化类型
３、如果在推进过程中，出现了空间上与建成区断开、职能上与中心城市保持联系的城
市扩散方式，则称为飞地型城市化。是一般在特大城市才出现
城市用地分为下列8大类：
１、居住用地：
是指城市中住宅和相应服务设施的用地。根据市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地进一步分为：
(1)一类居住用地，即设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。
(2)二类居住用地，即设施较齐全，环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。
(3)三类居住用地，即设施较欠缺环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主用地。
２、公共管理与公共服务设施用地。
３、商业服务业设施用地：不包括居住用地中的服务设施用地。
４、工业用地：是指城市中工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括与用铁
路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地。根据对环境的干扰、污染和安全隐患程度，工业用地进一步分为：
(1)一类工业用地，即对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地。
(2)二类工业用地，即对居住和公共环境有一定干扰，污染和安全隐患的工业用地。
(3)三类工业用地，即对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地。
５、物流仓储用地。
６、道路与交通设施用地：不包括居住用地、工业用地等内部的道路、停车场等用地。
７、公用设施用地。８、绿地与广场用地。
城市用地评价
１、是根据城市发展的要求，对可能作为城市建设用地的自然条件和开发的区位条件进
行的工程评估及技术经济评价，为正确选择城市用地提供科学依据。
２、其中的工程评估，通常根据①地下水位深度、②洪水淹没范围、③地基承载力、④
地形坡度等自然条件，评估用地适于建设的优劣程度。
３、评估后，一般将土地分为下列3类：
(1)适宜城市建设用地。
(2)基本适宜城市建设用地。这类用地虽然某些自然条件有一定缺陷，但采取相应的
工程措施改善条件后仍可加以利用。
(3)不适宜城市建设用地。这是指自然条件很差，在现有的技术经济条件下要付出很
大代价进行改造才能用于城市建设的用地
不适宜作城市建设用地：
1承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流沙层的土类不适宜作城市建设用地；
②坡度超过20%的坡地③地震烈度9度以上④基本农田保护区⑤历史文化保护区
城市用地自然条件评价
１、水文地质条件
(1)地下水位
一般不宜作为城市建设用地。一般来说，建筑物的高度越高、地下层数越多，要求地下水埋藏深度越深。
(2)城市水源
①城市水源有地面水、地下水和外地引入水。
②承压水因有隔水层、埋藏深，其优点是水量丰富稳定、水质好、不易受污染，是比较理想的城市水源。
(3)城市防洪
一般要求百年一遇洪水位以上0.5－1m的地段，才可作为城市建设用地；地势过低或经常受洪水威胁的地段，不宜作为城市建设用地。
２、工程地质条件(1)地基承载力(2)地震(3)工程地质病害
(1)地基承载力
①岩土（岩石和土层）是承受建筑物荷载的天然物质基础。单位面积岩土抵抗外部的荷载能力，称为地基承载力。
②工业建筑对地基承载力的要求一般高于民用建筑。建筑物的层数越多，对地基承载力的要求也越高。
(2)地震
①地震的发生与地质构造有密切关系，其中位于活劢断裂带的地区，发生破坏性地震的频率最高。
震震级分为9级。5级以上的地震就会造成破坏。地震级数表示能量大小
地震发生后在地面上造成的影响或破坏的程度，称为地震烈度。
③地震烈度分为12度，地震烈度越高，建筑物受破坏的程度越严重。
在7度及7度以上的地区，除临时建筑外．都必须进行抗震设防；
在9度以上的地区则不宜选作城市建设用地。
④我国多次地震表明，房屋选址是决定房屋抗震性能的关键因素之一，
凡位于地质断层附近的房屋，比位于其他位置的房屋更易被震塌。
(3)工程地质病害
①除了地震，常见的工程地质病害还有冲沟、滑坡不塌方、地下溶洞。
②城市建设应尽量避免在上述地区选址；在无法回避时，必须采取相应的工程措施加以防治。
３、地形条件
①这里所讲的地形，是指地面起伏的形状，它主要影响城市的选址、空间形态，对道路交通、景观等也有影响。
②河谷地形的特征是沿河两侧分布有狭长的阶地，其上地势相对平坦，又不易受洪水威胁．是城市发展的主要用地，城市布局多呈狭长带状。
４、气候条件
气候是一定地区内经过多年观察所得到的概括性的气象情冴。
(1)气温
气温通常用离地面1.5m高的位置上测得的空气温度来代表。
人感到舒适的气温范围一般为18－20℃。气温过高或过低，都会产生不利影响。
(2)日照
直射光线照射到建筑物外墙面或室内的时间。建筑物布置以南和偏南向为宜。
(3)风象
风是地面空气的水平秱劢，包括风向和风速两个方面。
风向频率最高的方位称为该地区或该城市的主导风向。
空气的污染浓度不风向频率有密切关系，风向频率越高，其下风地带受污染的机会越多。居住区最好选在工业区的上游或城市主导风向的上风地带。
(4)降水与湿度
降水是降雨、降雪、降雹、降霜等气候现象的总称。降水量的大小和降水强度对城市较为突出的影响是排水设施
在房地产经纪活动中，有必要了解下列城市规划术语和指标：
１、用地性质：是指规划用地的使用功能，通俗地说就是土地用途。
２、用地面积：
是指规划地块划定的面积。在实际中，要搞清楚项目规划占地面积以及其中的建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积。
３、建筑限高：是指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制。
４、建筑密度：(建蔽率)
也称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率
总建筑密度为51%，-51%=49%空地率
住宅建築套密度是指每公頃居住區用地上擁有的住宅建築套數
５、容积率：也称建筑容积率，是指一定地块内总建筑面积不建筑用地面积的比值，即
(1)总建筑面积是地上所有建筑面积之和；
(2)建筑用地面积是以城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准，不含代征地面积
(3)反映地块开发强度的重要指标
(4)住宅平均层数是住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值
６、绿地率：
是城市一定地区内各类绿地(公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）面积的总和占该地区总面积的比率(%)。绿地率是反映环境质量的一个重要指标。
７、绿化覆盖率：
简称绿化率，是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率(%)，或者说是全部绿化种植垂直投影面积与占地面积的百分比。因此，树的影子也被算入绿化覆盖面积。绿化覆盖率大于绿地率。
８、建筑间距：是指两栋建筑物外墙面之间的水平距离。
住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。
９、交通出入口方位。
１０、停车泊位。
１１、用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。
１２、道路红线：
指城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线，级城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。
１３、建筑控制线：是指建筑物基底位置的控制线。
１４、建筑后退红线距离：是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。
１５、城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。
１６、城市紫线：
是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范嗣界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。
１７、城市黄线：
是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
１８、城市蓝线：
是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线
某宗用地范围内建筑物的总建筑面积为m2，容积率为4，建筑基底总面积为m2，则其建筑覆盖率是（D、50%）
城市居住区
１、根据居住户数或人数，分为①居住区、②小区、③组团三级。
２、居住区是特指城市干道或自然分界线所围合。
３、小区是指被城市道路或自然分界线所围合。
４、组团是指一般被小区道路分隔
居住区的组成要素
１、居住区的组成要素主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。
２、居住区公共服务设施也称为配套公建，包括以下8类设施：
①教育；②医疗卫生。③文化体育；④商业服务；
⑤金融邮电；⑥社区服务；⑦市政公用；⑧行政管理及其他。
３、居住区内道路分为居住区（级）道路、小区（级）路、组团（级）路和宅间小路。
４、居住区内绿地有①公共绿地、②宅旁绿地、③公共服务设施所属绿地和④道路绿地，
其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿地
居住区的用地构成
１、居住区规划总用地包括①居住区用地和②其他用地两类。
２、其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配
建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等
居住区规划布局
是住宅、配套公建、道路和绿地等居住区组成要素在居住区内的规划布置，使居住区成为有机整体，为居民创造良好的居住生活环境
居住区住宅的规划布置
１、住宅应布置在居住区内环境条件优越的地段。
２、面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区（级）道路，
３、在Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ建筑气候区，住宅布置主要应有利于住宅冬季的日照、防寒、
保温与防风沙的侵袭；
４、在Ⅲ、Ⅳ建筑气候区，住宅布置主要应考虑住宅夏季防热和组织自然通风、导风入
室的要求；
５、在丘陵和山区，住宅布置除考虑与主导风向的关系外，还应重视因地形变化而产生
的地方风对住宅建筑防寒、保温或自然通风的影响。
６、老年人住宅宜靠近相关服务设施和公共绿地。
７、住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、视觉卫
生等要求确定，最不受间距影响的是保温
居住区住宅的规划布置中，住宅布置应主要考虑住宅夏季防热和组织自然通风、导风入室的要求的是（A.Ⅲ、Ⅳ）建筑气候区
居住区公共服务设施的规划布置
衡量居住区公共服务设施配套建设水平的指标，主要是①人均公建面积（公共服务设施建筑面积）和②人均公建用地面积
居住区内道路的规划布置
１、居住区（级）道路
是居住区的主要道路，用以解决居住区内外的交通联系，路面宽20—30m;
２、小区（级）路
是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的交通联系，路面宽6～9m;
３、组团（级）路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，路面宽3～5m;
４、宅间小路是通向各住宅人口的道路，路面宽2.5－3m。
５、居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连，以保证居住区与城市有良好
的交通联系
居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，幵应符合下列规定：
１、居民汽车停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不应小于
10%;
２、居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率）
不宜超过10%；
３、居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于m;
４、居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。
居住区内绿地的规划布置
１、衡量居住区内绿地状况的指标，主要有①绿地率和②人均公共绿地面积。
２、绿地率是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率(%)，
其中①新区建设不应低于30%，②旧区改建不宜低于25%。
３、居住区人均公共绿地面积指标：
①组团绿地不少于0.5m2／人，②小区绿地（含组团）不少于1.0m2／人，
③居住区绿地（含小区和组团）不少于1.5m2／人。
居住区技术经济指标
１、是从量的方面衡量和评价居住区规划质量和综合效益的重要依据。
２、居住区技术经济指标有必要指标和可选用指标之分。
３、在居住区技术经济指标中，
(1)①建筑密度和②绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。
(2)与住宅环境最密切的是住宅周围的空地率，习惯上以住宅建筑净密度来反映，
即以住宅用地为单位(%)，住宅周围的空地率=%－住宅建筑净密度。
(3)住宅建筑净密度和总建筑密度越低，其对应的空地率就越高，为环境质量的提高
提供了更多的用地条件
市场１、是某种商品需求的总和。
２、由于商品需求是通过买者体现出来的，
所以市场也可以说是某种商品所有现实买者和潜在买者所组成的群体。
３、该定义的市场可用下列简明的公式来概括：市场＝人口＋购买能力＋购买欲望
这个公式说明，人口、购买能力和购买欲望三个因素，缺少仸何一个都不能构成市场。要分析市场潜力或规模，应同时从人口、购买能力和购买欲望三个方面入手
房地产市场１、是指所交易的商品是房地产的市场。
２、房地产交易包括买卖、互换、租赁等。房地产市场既可以是有形的，也可以是无形
房地产市场的要素
１、是指构成房地产市场的必要因素，
２、主要有以下3个：
①市场主体，即有房地产的供给者和需求者；
②市场客体，即有可供交易的房地产；
③交易条件，即有符合交易双方利益要求的交易价格、付款方式等。
只有同时具有上述三个要素，实际的房地产交易才可能发生，房地产市场才能形成
房地产市场与一般商品市场相比有下列特点：
１、交易对象不能移动。２、交易对象各不相同。３、交易金额较大。
４、交易过程较长。５、交易频次较低。６、新房和存量房市场并存。
７、买卖和租赁市场并存。８、市场状况各地不同。１０、普遍需要经纪服务
９、交易和市场易受管制。法规政策等对房地产交易和市场作出较多规定，并时常调整。
房地产市场的主要参与者
１、房地产供给者
凡是合法拥有房地产的单位和个人，都有可能成为房地产供给者，包括出售人和出租人，主要有下列3类：
(1)房地产开发企业，
简称开发商，是以营利为目的，从事房地产开发经营活动的企业，是新建商品房的供给者。
(2)房屋所有权人，他们可能出售或出租自己的房地产，是存量房的供给者。
(3)土地拥有者，包括土地所有者和土地使用者，是土地的供给者。
２、房地产需求者
(1)房地产需求者是房地产购买人和承租人。仸何个人和单位都有可能成为房地产需
求者。
(2)根据购买房地产的目的，可将房地产需求分为以下类型：
①自用性需求，
也称为自住需求、消费需求，是购买房地产后自己使用的需求。自用性需求又可分为刚性需求和改善性需求。
刚性需求是指结婚、新增人口（如城镇化、其他城镇迁入）、征地拆迁货币化安置等产生的需求。
改善性需求是指为改善居住条件，如以小换大、以次换好、以旧换新等产生的需求。
②投资性需求，
是购买房地产后主要以出租来获得回报的需求，即“为租而买”的需求。
③投机性需求，
是为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格涨落变化，以期从价差中获利的需求，即“为卖而买”的需求。
④保值性需求，是担心通货膨胀、货币贬值而购买房地产。
⑤特殊性需求，
是为了特殊需要而购买房地产，如为了子女上好的小学或中学而购买学区房。
３、房地产经纪机构
(1)房地产经纪机构是房地产交易的中间商，除房地产交易双方外的重要市场参与者
(2)为房地产交易者提供房源、客源、价格等信息，帮助房地产出售人、出租人寻找
购买人、承租人、帮助购买人、承租人寻找其欲购买、承租的房地产，促成双方达成交易、协助双方订立房地产买卖或租赁合同，核实房地产权利状况，代办房地产贷款、不动产登记等手续，
(3)还可帮助房地产开发企业制定和实施销售策略、提供销售价格建议等。
４、其他与业服务机构
其他与业服务机构主要有金融机构、房地产估价机构、律师事务所。
５、房地产市场管理者
房地产市场管理者主要是有关①行政管理部门和②行业自律组织。
行政管理部门主要负责房地产交易、经纪等活动的监督和管理，对房地产市场参与者的行为有着重要影响
房地产市场的分类
１、按房地产流转次数，
(1)房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场。
(2)房地产一级市场即建设用地使用权出让市场。
(3)房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使
用权转让市场、新建商品房销售（包括预售、现售）市场。
(4)房地产三级市场即投入使用后的房地产买卖、租赁等多种经营方式，包括新建商
品住房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场。
２、按房地产交易方式，房地产市场分为①买卖市场和②租赁市场。
３、按房地产用途（功能），房地产市场分为①居住房地产市场和②非居住房地产市场。
４、按区域范围，房地产市场分为①区域房地产市场和②整体房地产市场。
具体可分为某个城市、某个地区或者全国房地产市场。因为房地产市场主要集中在城市化地区，所以常见的是按城市来划分
５、按达成交易与入住时间的异同，房地产市场分为①现房市场和②期房市场。
６、按买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，房地产市场分为卖方市场和买方市场。
(1)卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。
(2)买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。
(3)随着房地产市场的发展成熟，房地产市场总体上会由卖方市场转变为买方市场
供求理论是市场运行的基础理论，也是①房地产市场运行和②价格变动的核心理论
房地产需求
１、是指消费者在某一特定时间内和每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购
买（或承租，下同）的数量。
２、需求与通常所讲的需要既相关又不相同，其形成条件有两个：
一是愿意购买，即有购买欲望；二是能够购买，即有支付能力。
房地产市场需求
是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和
决定房地产需求的基本因素
１、某种房地产的需求由许多因素决定，基本因素有：
①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；
④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。
２、这些因素对房地产需求的影响如下：
(1)该种房地产的价格水平
在理解这一点时，要区分它与后面将要讲到的预期价格涨落的情况不同。
在预期价格涨落的情况下，是“买涨不买落”。
(2)消费者的收入水平
(3)消费者的偏好
(4)相关物品的价格水平
①当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该
种房地产的需求也会发生变化。
②与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品或互补品。
③在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消
费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。
④在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。
因此，当一种房地产的互补品价格降低时，对该种房地产的需求就会增加。
(5)消费者对未来的预期
在前提条件不变的情况下，①当一种房地产的价格较低时，②当消费者的收入较高时，③当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，④当该种房地产的替代品价格较高或互补品价格较低时，⑤当消费者预期该种房地产的价格会上涨或其收入会增加时，⑥消费者对该种房地产的现时需求通常会增加；反之，通常会减少。
房地产需求曲线
表示房地产的需求量与其价格之间的关系，即某种房地产的需求量是如何随着其价格的变动而变动的
房地产供给
１、是指房地产开发企业和房地产拥有者（即房地产出售人或出租人，下同）在某一特
定时间内和每一价格（或租金，下同）水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售（或出租，下同）的数量。
２、形成供给有两个条件：一是愿意供给；二是有能力供给
房地产市场供给
１、是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的房地产开发企业和房地产
拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供给是所有的房地产开发企业和房地产拥有者供给的总和。
２、在现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为：
潜在供给量＝存量－灭失量－转换为其他种类的房地产量＋其他种类的房地产转换为该种
房地产量＋新开发量
决定房地产供给的基本因素
１、某种房地产的供给由许多因素决定，基本因素有：
①该种房地产的价格水平；
②该种房地产的开发建设成本；
③该种房地产的开发建设技术水平；
④房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期。
２、这些因素对房地产供给的影响如下：
(1)在前提条件不变的情况下，当一种房地产的价格较高时，当该种房地产的开发建
设成本较低或开发建设技术水平提高时，当房地产开发企业和房地产拥有者预期该种房地产的价格会下跌时，该种房地产的现时供给通常会增加；反之，会减少。
(2)需要指出的是，由于目前的建设用地使用权出让市场由政府独家垄断，房地产开
发期较长，房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺，使得房地产供给与一般商品供给有很大不同，不能随着房价变化及时作出调整
房地产供给曲线
表示房地产的供给量与其价格之间的关系，即某种房地产的供给量是如何随着其价格的变动而变动的
房地产供求关系
１、在其他条件不变的情况下，
(1)需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合
(2)供给曲线上的每一个点都是房地产开发企业或房地产拥有者愿意并且能够提供的
房地产数量与价格的组合。
２、因为市场交易是自愿的，即交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和
数量，必须是供求双方都愿意并且能够接受的价格和数量
房地产均衡价格
１、是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。
２、均衡价格理论是价格原理的核心内容，
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种或某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或价格上涨的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格
房地产市场竞争
是指在房地产市场上交易各方为了自己的利益最大化而进行的努力。
具体有卖方和买方之间的竞争、卖方之间的竞争和买方之间的竞争
市场结构
１、是指某种产品或服务的竞争状况和竞争程度。
２、根据市场结构，通常将市场分为
①完全竞争市场、②垄断竞争市场③寡头垄断市场和④完全垄断市场四种市场类型
３、其中，①完全竞争市场的竞争最充分，②完全垄断市场不存在竞争，
③垄断竞争市场和寡头垄断市场具有竞争但竞争不够充分
这种分类也可用于分析房地产市场竞争状态。
１、完全竞争市场
完全竞争市场是指竞争充分而不受仸何阻碍和干扰的市场。该种市场必须具备以下条件：
①有众多的买者和卖者，
每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的仹额，因此单个买者或卖者都不能影响市场价格，只能是价格的接受者；
②所买卖的商品具有同质性，不存在差别，
因此仸何买者不在乎从哪个卖者那里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，仸何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；
③市场信息完全，
买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；
④买者和卖者都可以自由进出市场；
⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。
完全竞争市场主要是一种理论假设，在现实生活中几乎不存在，尤其是对于具有独一无二、不可移劢特性的房地产市场来说。但它作为一种理论分析工具，对于分析市场机制是很有用的。
２、垄断竞争市场
(1)垄断竞争市场是指既有垄断又有竞争，以竞争为主的市场。
(2)垄断竞争市场主要有以下特征：如有0家开发企业进行房地产开发市场属之
①卖者和买者都较多；②产品存在差别，即产品在功能、质量、外观、品牌、服务等方面有所不同；③市场信息较完全。
(3)虽然生产者提供的产品存在差别，但产品之间又有一定的替代性，随着生产者数
量的增加，生产者之间的产品具有的竞争性也在增加。产品数量越多，消费者在不同的产品之间进行选择的余地也就越大。
(4)房地产由于具有独一无二、不可移劢特性，房地产之间各不相同，房地产市场具
有垄断竞争特征。
①但存量住房市场和新建商品住房市场的垄断竞争程度有所不同。
②在存量住房市场中，由于交易双方主要为分散的家庭，其垄断竞争特征表现为竞争多于垄断。
③在新建商品住房市场中，由于某一区域市场的新建商品住房开发企业和项目通常较少，容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。
３、寡头垄断市场
(1)是指少数几个生产者的产量和市场仹额占该市场的绝大部分或全部的市场。在寡
头垄断市场中，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。
(2)这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品差异不大的情况下，非
价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。在中小城市和房地产开发企业数量很少的情况下，新建商品住房市场会形成寡头垄断市场。
４、完全垄断市场
(1)完全垄断市场是指由一个卖者或一个买者控制的市场。
(2)通常所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场有以下特征：
①只有一个卖者，而买者很多；
②产品无相近的替代品，即垄断者的产品是没有合适替代品的独特性产品；
③新生产者不能进入市场，潜在竞争与现实竞争一样是不存在的。
(3)造成卖方垄断的原因有资源控制（如果一种产品的生产必需某些特定的资源，那
么对这些资源的控制就会形成垄断）、政府许可限制（如许可证、特许权、资格证等均可造成垄断）、与利、规模经济等。在卖方垄断市场中，这个生产者可以决定市场价格。生产者根据利润最大化原则在利润最大的条件下决定产量和价格。因此，垄断生产者是市场价格的制定者，可以通过控制价格来调整市场需求。
(4)目前的建设用地使用权出让市场，可以说是卖方垄断市场。
(5)一种比上述更为简单和细分的，主要根据市场中卖方和买方的数量来划分的市场
竞争状态是：
①完全竞争：很多卖方，很多买方；②寡头卖方垄断：少数卖方，很多买方；
③寡头买方垄断：很多卖方，少数买方；④双边寡头垄断：少数卖方，少数买方；
⑤双寡头卖方垄断：两个卖方，很多买方；⑥双寡头买方垄断：很多卖方，两个买方；
⑦卖方垄断：—个卖方，很多买方；⑧买方垄断：很多卖方，一个买方；
⑨双边垄断：—个卖方，一个买方。
反映房地产市场当期变化状况的主要指标是①成交价和②成交量
一个完整的房地产市场周期如图一般会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。市场从一个波峰到另一个波峰，或者从一个波谷到另一个波谷，就是一次完整的市场周期
房地产市场周期不同阶段的特征
１、繁荣阶段的特征
(1)在这个阶段，需求在复苏阶段的基础上继续增加，但增加的势头逐渐减弱，幵在
该阶段的后期，需求出现减少的势头。由于自用性需求大部分已在复苏阶段释放，所以这个阶段可描述为“投机、投资性需求夹杂着自用性需求增加的时期”。
(2)繁荣阶段的主要特征有：
先是成交量和成交价均快速放大，成交量在达到峰值后回落，价格涨势逐渐趋缓；房价以比房租明显快的速度上涨，存量房换手快，交易量大；大批房地产开发项目开工；房屋空置率也经历了在复苏阶段的基础上继续下降，到该阶段后期开始上升的过程。
２、衰退阶段的特征
(1)在这个阶段，由于房价涨到顶峰，期望通过买进卖出价差获利的投机性需求减弱，
通过租金回收投资幵获取收益也不一定划算，所以投机、投资性需求减少；与此同时，在繁荣阶段大量开工的房地产开发项目陆续完成幵投放市场，从而出现房地产供过于求，房价开始下降。
(2)衰退阶段的主要特征有：
新房销售困难；投机、投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手；房价以比房租明显快的速度下降；房屋空置率不断上升。
３、萧条阶段的特征
(1)在这个阶段，需求继续减少，新的供给很少产生或不再产生。
(2)萧条阶段的主要特征有：
成交量很小，市场非常冷清；房地产开发项目开工率低；自用性需求依市场惯性减少，房租下降。
４、复苏阶段的特征
(1)在这个阶段，需求温和增加，且在初期主要是自用性需求的恢复性增加，因此多
发生在经济复苏等时期。由于自用性需求恢复，需求温和放量，库存不断消化，市场由供过于求转向供求平衡，房价也逐渐回升。随着房价的回升，房地产的投资、投机性需求也开始出现。因此，这个阶段可描述为“自用性需求夹杂着投资、投机性需求增加的时期”。
(2)复苏阶段的主要特征有：
成交量和成交价同向变化，都是从底部回升，温和放大，量先于价启动，房屋特别是存量房的租金和价格也几乎同步上涨。另外，在这个阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平；之后，随着需求的不断增加，空置率逐渐下降；到这个阶段的后期，空置率下降到正常水平
房地产市场调控政策措施的种类
房地产市场调控政策措施可分为金融、税收、土地供应、住房保障和其他方面的政策措施。这些政策措施又可分为抑制房地产市场和刺激房地产市场的政策措施。
１、房地产金融政策措施
这方面的政策措施主要有：收紧或放松个人住房贷款，如对新增个人住房贷款规模、房地产贷款所占比例实施管控；提高或降低个人住房贷款的最低首付款比例、利率水平、最高贷款额度；实施差别化住房信贷政策。
２、房地产税收政策措施
这方面的政策措施主要有：加大房地产交易环节税收（如增值税、契税、所得税）或给予房地产交易环节税收优惠；增加房地产持有环节税负。
３、土地供应政策措施
这方面的政策措施主要有：增加或减少土地供应规模，如增加住房用地供应总量，严控新增土地供应指标，调整土地供应结构或比例（包括调整商品住房用地和保障性住房用地比例、高档商品住房用地和普通商品住房用地比例）；提高或降低出让地价水平。
４、住房保障政策措施
这方面的政策措施主要有：调整商品住房和保障性住房供应比例，增加或减少保障性住房建设等。
５、其他方面的政策措施
这方面的政策措施主要有：住房限购（包括限购区域范围、限购住房类型、购房资格条件、限购套数等）、限价、制定幵公布年度新建商品住房价格控制目标，购房给户口，外国人购房限制等。
房地产市场调控政策措施的影响
房地产交易金额很大，买方大多需要贷款，房地产金融特别是个人住房信贷政策措施，通过影响购房者的支付能力而影响房地产需求，无疑对房地产市场有很大影响
中国现行法律体系包括
宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例、规章等
宪法
１、宪法是国家的根本法，具有最高的法律效力。
２、中国现行宪法是年制定，后经多次修改的中华人民共和国宪法，简称年宪法
法律
１、狭义的法律，分为基本法律和其他法律。
２、基本法律是指全国人民代表大会制定的法律，
如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和同物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国个人所得税法》等。
３、其他法律是指全国人民代表大会常务委员会制定的法律，
如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国广告法》等
行政法规
是指国务院制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，
如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》等。
地方性法规、自治条例和单行条例包括：
１、省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规。
２、设区的市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规。
３、自治州的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规。
４、经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的
授权决定，制定的在经济特区范围内实施的法规。
５、民族自治地方（自治区、自治州、自治县）的人民代表大会依照当地民族的政治、
经济和文化的特点，制定的自治条例和单行条例
规章
１、也称为行政规章，是指国家机关制定的关于行政管理的规范性文件，
分为国务院部门规章和地方政府规章。
２、国务院部门规章通常简称部门规章，是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审
计署和具有行政管理职能的直属机构制定的规范性文件，
如住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合制定的《房地产经纪管理办法》，住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》，原建设部制定的《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》。
３、地方政府规章是指省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府制定的规范
性文件
下对法律法规中，属于行政法规的是（C.《住房公积金管理条例》）
广义的法律。法律的适用范围即法律的效力范围，包括：
１、法律在时间上的适用范围。
是指法律在时间上所具有的效力，包括法律的生效和失效两个方面。
(1)法律开始生效的时间通常有两种情况：
①自法律公布之日起生效。②法律公布后经过一段时间再生效。
(2)如《房地产经纪管理办法》公布之日是年1月20日，自年4月1日起施行；
《商品房屋租赁管理办法》公布之日是年12月1日，自年2月1日起施行。
一般来说，法律的效力自施行之日发生，至废止之日停止。
２、法律在空间上的适用范围。
(1)是指法律在地域上所具有的效力。
(2)制定法律的机关不同，法律适用的地域范围有所不同，大体上有两种情况：
①宪法、法律、行政法规、部门规章适用于全国。
②凡属地方立法机关或地方国家机关制定的地方性法规、自治条例、单行条例、地方政府规章只在各该机关管辖的行政区域范围内发生效力。
３、法律对人的适用范围。
(1)是指法律对哪些人具有效力，
(2)有以下两种理论：
①属人主义，
不论某人是身处国内还是国外只要该人具有本国国籍即适用本国的法律。
②属地主义，
即以地域为标准确定法律对人的约束力，凡是居住在本国领土内的人，不论其国籍是本国还是外国，均受本国法律的管辖。
例如，《中华人民共和国民法通则》规定：“在中华人民共和国领域内的民事活动，适用中华人民共和国法律，法律另有规定的除外。”
法律适用的基本原则
解决法律适用冲突问题，一般遵循上位法优先于下位法、特别法优先于一般法、新法优先于旧法、法不溯及既往等原则
上位法优先于下位法原则
１、该原则是指在效力较高的法律与效力较低的法律相冲突的情况下，应适用效力较高
的法律。
２、在中国，宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例、
单行条例、规章都不得同宪法相抵触。
３、法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。
４、行政法规的效力高于地方性法规、规章。
５、地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。
６、省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内设区的市、自治州的人
民政府制定的规章。
７、自治条例和单行条例依法对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本自治
地方适用自治条例和单行条例的规定。
８、经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特
区适用经济特区法规的规定。
９、部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内
施行。
１０、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，
(1)不能确定如何适用时，由国务院提出意见，
(2)国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；
(3)认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决；
(4)部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由
国务院裁决。
特别法优先于一般法原则
１、根据法律的适用范围有无限制，分为一般法和特别法。
２、一般法
是指在一国范围内，对一般人和一般事都有效力的法律。
３、特别法是指在特定地域、特定时间，对特定人、特定事有效的法律。
４、一般法与特别法的区别在于：
①就地域来说，一般法适用于一国的全部地域；特别法适用于局部地域。
②就人来说，一般法适用于所有的人；特别法适用于特定的人。
③就事来说，一般法适用于一般的事；特别法适用于特别的事。
④就时间来说，一般法适用于平时；特别法适用于特别时期。
５、特别法优先于一般法原则，是指同一机关制定的法律：
６、行政法规，地方性法规、自治条例、单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致
的，适用特别规定。例如，《中华人民共和国物权法》是规范物权的一般法，相对于该法来说，其他规范物权的法律都是特别法，如《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国文物保护法》等许多法律的规定都涉及物权，都是对特定领域的物权所作的特别规定，应优先适用
新法优先于旧法原则
１、该原则是指同一事项已有新法施行时，旧法自然废止。
２、具体来说，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例、
规章，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。
３、同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决
法不溯及既往原则
１、是指新的法律施行后，对它生效之前发生的事件和行为是否适用。
如果适用，则具有溯及力；如果不适用，则不具有溯及力。
２、具体来说，法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例、规章不溯及既往，
但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。
民事法律关系
由民法调整的社会关系，由民法确认和保护的社会关系，包括①财产关系和②人身关系
民法
是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称
财产关系
是指人们在产品的生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的社会关系，包括①财产归属关系（物权关系）和②财产流转关系（债权债务关系）
人身关系
是基于人格和身份所产生的，没有直接财产内容的社会关系，
包括人格关系（如公民享有的生命健康权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权，法人享有的名称权、名誉权、荣誉权等）和身份关系（如婚姻、亲子、监护等）
民事法律关系的要素
是指构成民事法律关系的必要因素，包括民事法律关系的①主体、②客体和③内容
民事法律关系的主体
１、即民事主体，是指参加民事法律关系，享有民事权利和承担民事义务的人，包括公
民（自然人）、法人和其他组织，国家在一些场合也是民事主体。
２、作为民事主体来说，其权利能力一律平等
民事法律关系的客体
１、是指民事权利和民事义务所指向的对象，包括物、行为、智力成果等。
２、物权的客体是物，债权的客体是行为，知识产权的客体是智力成果
物
１、民法上的物是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价
值的物体，如房屋。它既可以是天然的，也可以是人造的，
２、但应同时满足以下条件：
①有体物，即应占有一定的空间而有形存在；
②人力可以支配；
③不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体，但人身体的一部分与人体分离
后，可能成为物，如用于移植的人体器官。
行为
是指人的活动以及活动的结果。在债的法律关系中，其客体为体现一定物质利益的行为，如提供服务、保管、运输等行为
智力成果。是指脑力劳动所创造的精神产品，如发明创造、文学作品等
民事法律关系的内容
１、是指民事主体享有的民事权利和承担的民事义务。
２、例如，房屋买卖法律关系的基本内容是：
(1)卖方享有取得房屋价款的权利，承担转移房屋所有权及交付房屋的义务；
(2)买方享有取得房屋所有权的权利，承担支付房屋价款的义务
民事活动的基本原则有下列7项：
１、平等原则
即在民事活动中当事人在法律地位上是平等的，其合法的民事权益受法律平等保护
２、守法原则
即在民事活动中当事人必须以法律为行为准绳，并应遵守国家政策。
在法律和政策有冲突时，法律的效力高于政策。
３、自愿原则
(1)即民事权利和民事义务的①发生、②变更、③消灭都应是当事人自愿的。
(2)自愿原则在合同法上体现得尤为明显，只要不违反法律的强制性规定，当事人在
明辨利弊的基础上达成一致（合意），便可以使他们之间的合同发生法律效力，受到法律保护。
４、公平原则
(1)即在民事活动中当事人相互之间应公平对待。
(2)以下行为均是违反公平原则的：
①恶意串通，损害他人利益；②把自己的意志强加给对方；
③霸王条款；④利用他人急需而进行的显失公平的民事行为。
５、等价有偿原则。
(1)该原则是公平原则在财产性质的民事活动中的体现。
(2)当事人在从事转移财产等民事活动中要进行等价交换，取得一项权利应向对方履
行相应的义务，包括：
①在从事转移财产的民事活动中，一方取得的财产与其履行的义务在价值上应是大致相等的；
②在合同关系中，当事人的权利和义务一般应是对等的；
③一方给另一方造成损害，应给予另一方相当于其因此所受到的损失的赔偿
６、诚实信用原则
(1)诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则是道德规范在法律上的表现。
(2)它强调人在行为时应讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人合法权益和
社会公共利益的前提下追求自己的利益。
７、公序良俗原则
(1)公序良俗是公共秩序(包括社会公共利益、社会经济秩序等)和善良风俗(包括社会
公德等)的简称。
(2)民事活动除了不得违反法律的禁止性规定，还不应违反公共秩序和善良风俗
房地产经纪人为尽快出售其代理的住宅，向购房人隐瞒了该住宅即将大修但没有缴纳住宅专项维修资金的事实，该行为违反了民法基本原则中的（A．诚实信用原则）
自然人
１、包括①本国公民，还包括②外国人和③无国籍人。
２、凡是具有中华人民共和国国籍的自然人，都是中国公民。
３、自然人的民事权利能力
(1)自然人的民事权利能力是指自然人依法享有民事权利和承担民事义务的资格。
(2)自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事
义务。在中国，自然人的民事权利能力一律平等。
４、自然人的民事行为能力
(1)自然人的民事行为能力是指自然人以自己的行为依法享有民事权利、承担民事义务
的资格，即民事主体独立实施民事法律行为的资格。
(2)根据自然人不同的意思能力，将自然人的民事行为能力分为下列3种：
①完全民事行为能力人。
u这是指能以自己的行为独立享有民事权利、承担民事义务的自然人。
v在中国，18周岁以上的自然人是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进
行民事活动，是完全民事行为能力人。
w16周岁以上不满l8周岁的自然人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为
完全民事行为能力人。
②限制民事行为能力人。
u这是指具有一定的民事行为能力，但民事行为能力受到限制的自然人。
v在中国，10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是限制
民事行为能力人。
w10周岁以上的未成年人可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动，不能完全
辨认自己行为的精神病人可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。
③无民事行为能力人。
u这是指不具有实施民事行为资格的自然人。
v在中国，不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人，是无民事行
为能力人，由其法定代理人代理民事活动。
(3)由上可知，对于房屋买卖这种重要的民事活动，限制民事行为能力人和无民事行
为能力人都不能亲自签订房屋买卖合同，应由其法定代理人代为签订。
(4)在实践中，为谨慎起见，要仔细核对当事人身份证件原件及有关信息，判断是否
年满18周岁，除16周岁以上不满18周岁能够证明自己为完全民事行为能力人外，凡是不满18周岁的，房屋买卖合同必须由其法定代理人代为签订。
５、监护
(1)监护是依法对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人身、财产和其他合法权
益进行监督和保护。
(2)依法进行保护和监督的人为监护人，被保护和监督的人为被监护人。
(3)无民事行为能力人和限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。
(4)无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶、父母、成年子女、
其他近亲属担任监护人；关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的，也可以担任监护人。
(5)没有上述监护人的，由精神病人所在单位或者精神病人住所地的居民委员会、村民
委员会或者民政部门担任监护人。
６、宣告失踪和宣告死亡
(1)自然人有法定的下落不明满一定年限等情形的，利害关系人可以向人民法院申请宣
告其为失踪人或宣告其死亡。
(2)宣告失踪的主要意义在于对失踪人的财产进行代管和依法处理。
(3)失踪人的财产由其配偶、父母、成年子女或关系密切的其他亲属、朋友代管。
(4)宣告死亡会产生与自然死亡同样的法律后果。自人民法院宣告死亡判决生效之日
起，被宣告死亡的人即丧失民事主体资格，其民事权利能力终止；其财产转变为遗产，继承开始；其婚姻关系消灭等。
法人
１、是相对于自然人而言的一类民事主体，是具有民事权利能力和民事行为能力，依法
独立享有民事权利和承担民事义务的组织，包括企业法人、机关法人、事业单位法人、社会团体法人等。
２、法人的民事权利能力和民事行为能力从其成立时产生，到其终止时消灭。
３、法人的机关代表法人从事民事活动，由此产生的一切法律后果由法人承担。
４、法人可以设立分支机构，由其根据法人章程、决议等的授权从事法人的部分业务。
(1)分支机构不能作为独立的民事权利主体。
(2)法人的分支机构包括领取了营业执照和未领取营业执照两种。
①未领取营业执照的分支机构不得以自己的名义独立从事民事活动，而只能以法
人的名义订约；
②有营业执照的分支机构可以自己的名义对外从事法律行为。
③在诉讼上，有营业执照的分支机构可以作为独立的诉讼主体，以白己的名义起
诉、应诉，
④但无营业执照的分支机构只能以法人的名义起诉、应诉。
⑤在责任承担方面，有营业执照的分支机构可以先以自己的财产承担责任，
⑥无营业执照的分支机构应当由其所属法人承担清偿责任
民事权利
１、是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施
或不实施一定行为的权利。
２、根据权利的内容和性质，民事权利分为财产权和人身权。其中，财产权是指以财产
利益为直接内容的权利，如物权、债权等。
３、根据权利的作用，民事权利分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。
①支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识
产权等。
②请求权是指权利主体请求他人为或不为一定行为的权利。
③形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权
利，如撤销权、解除权，追认权、选择之债中的选择权等。
④抗辩权也称为异议权，是指对抗请求权或否认对方权利的权利
民事权利的变动
１、是指民事权利的①发生、②变更和③消灭。
２、民事权利的发生：也称为民事权利的取得，分为原始取得和继受取得。
(1)原始取得是指根据法律规定，最初取得民事权利或不依赖于原权利人的意志而取
得某项民事权利，包括劳动生产、天然孳息和法定孳息、添附、没收、无主财产收归国有等方式。
(2)继受取得是指根据某种法律行为从原权利人那里取得某项民事权利，包括买卖、
互换、赠与、继承遗产、接收遗赠等方式。
３、民事权利的变更：
(1)是指民事权利客体和内容的变更。
(2)主要有两种事实可以导致民事权利的变更：
①根据当事人的约定而变更民事权利，如通过债权债务关系予以变更；
②基于法律规定的原因而发生的权利变更，如所有权因添附而变更。
４、民事权利的消灭：分为两类，
(1)是绝对消灭，如所有权因标的物的灭失而消灭；
(2)是相对消灭，即权利主体变更，如所有权转移对原权利人而言即为所有权消灭
民事权利的保护方法有：
１、公力救济，
即权利人通过民事诉讼或仲裁程序，请求人民法院或者仲裁机构予以保护；
２、自力救济，
即权利人自己采取各种合法手段来保护自己的权利不受侵犯
民事义务
１、是指民事义务主体为满足民事权利主体的合法利益，而为或不为一定行为的必要性
２、负有义务的主体应当履行义务，如果不履行义务，就要承担民事责任。
３、根据义务人行为的方式，民事义务分为积极义务和消极义务。
(1)需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义务；
(2)需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务，如禁止义务
民事法律行为
１、是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的法律行为。
２、民事法律行为的形式有①书面形式、②口头形式和③其他形式。法律规定采用书面
形式的，应当采用书面形式。
３、民事法律行为生效的条件是：
①行为人具有相应的民事行为能力；
②意思表示真实；③不违反法律或社会公共利益
民法通则》规定下列民事行为无效，且无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力：
１、无民事行为能力人实施的；
２、限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
３、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
４、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；
５、违反法律或社会公共利益的；
６、以合法形式掩盖非法目的的。
行为人对行为内容有重大误解或民事行为显失公平的，
１、一方有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。
２、被撤销的民事行为从行为开始起无效。
３、民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效
代理
１、是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人
承受的一种法律行为。
２、自然人、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
根据代理权产生的原因和方式，代理分为下列3种：
１、委托代理。
(1)是基于被代理人的委托而产生的代理，是代理中适用最广泛、最普遍的一种方式。
(2)在委托代理中，有时发生转托行为。转托是指在必要时代理人把一部分或全部受
托事项，再委托给其他人办理。
２、法定代理。
(1)这是基于法律的规定而产生的代理，主要是为无民事行为能力人和限制民事行为
能力人行使权利、承担义务而设立的制度。
(2)在法定代理中，代理人称为法定代理人，其代理权限来自法律的规定。
３、指定代理。
(1)这是基于人民法院或其他部门的指定而产生的代理。
(2)在指定代理中，代理人称为指定代理人。
民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。
１、法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。
２、书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、代理权限
和代理期间，并由委托人签名或者盖章。
３、委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任
代理人在行使代理权时应遵循下列两项原则：
１、代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。
即代理人应在代理权限内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为，包括：
(1)为被代理人的利益计算；(2)尽适当的注意义务；(3)遵从被代理人的指示；
(4)及时向被代理人报告代理进展；(5)保守秘密。
代理人不履行职责或不适当履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任
２、代理权不得滥用。
根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为：
(1)被代理人名义与自己实施民事法律行为。
(2)以被代理人名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为。
(3)与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。
(4)超越代理权限进行代理活动。超越代理权限进行代理的，代理人应根据代理人与被
代理人之间的基础关系，承担违约责任或侵权责任。
(5)利用代理权从事违法活动
没有代理权、超越代理权或代理权终止后的代理行为，为无权代理
无权代理１、包括狭义的①无权代理和②表见代理。
２、在狭义的无权代理中，代理行为只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事
责任；未经被代理人的追认，由无权代理人承担民事责任。
３、表见代理是指行为人虽然无代理权，但善意相对人客观上有充分理由相信行为人具
有代理权，而与其实施民事法律行为，该民事法律行为的后果直接由被代理人承担
民事责任
是民事主体违反民事义务而依法应当承担的民事法律后果
《民法通则》规定公民、法人有以下情形的，应当承担民事责任：
１、违反合同或不履行其他义务的；
２、由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的；
３、没有过错，但法律规定应当承担民事责任的。
因不可抗力不能履行合同或造成他人损害的，不承担民事责任，但法律另有规定的除外。
１、不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
２、不可抗力事件的认定应符合我国的法律法规，一般应限定在战争、罢工、火灾、风
灾、地震、雷电、流行病等不能预见、对其发生和后果不能避免并不能克服的社会因素和自然因素范围内。
承担民事责任的方式主要有以下10种：
①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢复原状；⑥修理、重作、更换；⑦赔偿损失；⑧支付违约金；⑨消除影响、恢复名誉；⑩赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用
诉讼时效
１、是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，即丧失请求人民法院依诉讼程序强制
义务人履行义务的权利。也就是说，在法定诉讼时效期间内，权利人如果不主张权利，就丧失了胜诉权。
２、诉讼时效消灭的是请求权，而不消灭实体权利本身。《民法通则》规定：超过诉讼
时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。即当事人履行后，不得以不知诉讼时效期间已过为由而要求返还。
《民法通则》规定的诉讼时效期间有下列3种：
１、普通诉讼时效。
从知道或应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效期间为2年。《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。
２、特殊诉讼时效。
从知道或应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效期间为1年。《民法通则》规定，出售质量不合格的商品未声明的，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。
３、最长诉讼时效。
不知道权利被侵害的，从权利被侵害之日起计算，诉讼时效期间为20年。《民法通则》规定，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护
《民法通则》规定，有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
至于何为特殊情况，由人民法院确定。
此外《民法通则》规定，法律对诉讼时效期间另有规定的，从其规定。例如，《中华人民共和国环境保护法》规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3年。
根据《民法通则的规定》，承租人拒付租金的，出租人的诉讼时效期间从其知道或者应当知道权利被侵害时起计算为（A．1）年
诉讼时效期间的中止
１、是指在诉讼时效期间，权利人由于法定原因不能行使请求权，暂时停止计算诉讼时
效期间，已经过去的时效期间仍然有效，从中止诉讼时效的原因消除之日起继续计算诉讼时效期间。
２、中止诉讼时效的法定原因，是在诉讼时效期间的最后6个月内发生的不可抗力和其
他障碍。其他障碍是指除不可抗力外使权利人不能行使请求权的客观情况
诉讼时效期间的中断
１、是指在诉讼时效期间，因发生法定事由使已经过去的时效期间统归无效，不再计算，
从中断时起重新计算诉讼时效期间。
２、中断诉讼时效的法定事由有：
①当事人向人民法院提起诉讼；②当事人一方提出要求履行义务；
③当事人一方同意履行义务